北京房地产专业律师靳双权(13426037149)专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
一、原告诉称
原告金瑞香、刘达、李晶诉称：史瑞刚不具有合同解除权。1.请求判令史瑞刚、卢凤伶继续履行《房屋买卖居间合同》，协助金瑞香、刘达、李晶办理房屋产权过户手续;2.请求判令史瑞刚、卢凤伶给付违约金(以145万房款为基数，自2016年11月29日起至实际办理过户之日止，按日千分之一给付);3.请求判令中信信托公司协助史瑞刚、卢凤伶办理密云县某号房屋的抵押权注销登记手续，并判令史瑞刚、卢凤伶将金瑞香、刘达、李晶代为清偿债务超出应付购房款部分的金额返还给金瑞香、刘达、李晶;4.诉讼费用由史瑞刚、卢凤伶承担。
二、被告辩称
被告史瑞刚、卢凤伶辩称：不同意原告诉讼请求。
三、审理查明
2015年11月13日，卢凤伶以甲方(史瑞刚)代理人的身份与金瑞香签订《房屋买卖居间合同》。合同的首部记载：出售方(甲方)：史瑞刚;买售方(乙方)：金瑞香;居间方(丙方)：某中介公司。在合同的尾部，卢凤伶以“甲方代理人”的身份签字并按手印;金瑞香在“乙方”处签字并按手印。在审理过程中，史瑞刚出庭陈述表示虽未出具书面的委托手续，但确系他本人委托卢凤伶卖房，对卢凤伶签订《房屋买卖居间合同》的事宜全部知晓，并表示认可。双方的《房屋买卖居间合同》约定，金瑞香购买史瑞刚所有的涉案房屋，建筑面积91.61平方米，总价145万元。房款支付方式为：签订合同时乙方(金瑞香)向甲方(史瑞刚)支付购房定金3万元，乙方于2015年11月25日支付购房首付款37万元，购房尾款105万元办理按揭贷款，由银行直接划入甲方(史瑞刚)指定账户。合同第四条约定，“甲、乙双方应当于公积金通知三日内到房屋权属登记部门办理房屋产权过户手续”。签订合同当日，金瑞香向卢凤伶支付购房定金3万元。2015年11月18日，金瑞香向卢凤伶支付购房首付款37万元。
史瑞刚与卢凤伶原系夫妻关系，2012年4月13日双方登记离婚。2013年4月21日，史瑞刚与某开发公司签订《北京市商品房预售合同》，购买该公司开发建设的涉案房屋。2016年5月21日，史瑞刚取得涉案房屋的所有权证书。
李晶系金瑞香之女，刘达系李晶之夫。金瑞香向法院陈述称，其买房是为了给女儿、女婿结婚用。史瑞刚表示对此知情。2016年7月1日，刘达、李晶通过购房资格审核。2016年7月16日，史瑞刚与刘达、李晶办理了涉案房屋的网签手续，网签合同编号CWXXXXXX。随后，双方办理了银行贷款的面签手续。2016年8月13日，史瑞刚与刘达、李晶共同签署《注销申请》，内容为：“由于出卖人史瑞刚暂不卖房，特申请注销存量房屋买卖合同编号为CWXXXXXX的网签合同，由此产生的一切法律责任由买卖双方共同承担”。史瑞刚、刘达、李晶均在注销申请上签字并按手印。金瑞香向法院陈述称，其不知道史瑞刚和刘达、李晶办理了注销网签的手续。2016年8月18日，刘达、李晶的银行贷款申请通过审批。刘达、李晶未向法院提供证据证明其在网签注销后，曾向对方主张过重新办理网签、过户手续。某中介公司的经纪人王某证实，在注销网签后，卢凤伶曾试图约刘达协商处理善后事宜，但未达成一致意见，后卢凤伶委托王某向刘达送达了解除合同的告知函，但王某表示，告知函交给刘达的具体时间不记得了。史瑞刚向法院提供的告知函文本上记载的时间是2016年9月9日，史瑞刚在法院审理期间主张的送达时间是2016年9月11日。史瑞刚同时还向法院提供了其向金瑞香邮寄告知函的退回件及邮件跟踪记录。2016年9月17日，金瑞香、刘达、李晶向法院提起诉讼。
抵押贷款协议，以涉案房屋作为抵押，向中信信托公司借款110万。2017年1月12日，涉案房屋办理了抵押登记，抵押权人为中信信托公司。史瑞刚、卢凤伶还向法院提交了北京润万家房地产经纪有限公司出具的证明，证明史瑞刚自2016年9月12日通过该公司在中信银行密云支行办理抵押贷款业务，中途因银行政策变更导致史瑞刚反复提供借款材料，以至于2017年1月12日银行批贷成功。
三、法院判决
北京市密云区人民法院经审理判决如下：
1、驳回刘达、李晶的诉讼请求;
2、驳回金瑞香的诉讼请求。
四、房地产律师靳双权点评
本案的争议焦点是：
一、房屋买卖合同的主体
合同的一方当事人经相对方同意，可以将合同项下的权利义务转让给第三人，转让后，受让合同权利义务的第三人代替转让人享有合同权利、承担合同义务。本案中，涉案房屋的所有权人为史瑞刚。2015年10月12日，卢凤伶以史瑞刚代理人的身份与金瑞香签订《房屋买卖居间合同》，出售方系史瑞刚。金瑞香与史瑞刚签订的房屋买卖合同，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，合同合法有效。2016年7月18日，史瑞刚与刘达、李晶办理涉案房屋的网签手续。史瑞刚、金瑞香、刘达、李晶之间虽然没有签订书面的债权债务转移协议，但是，史瑞刚与刘达、李晶办理网签手续的行为，足以说明三方之间形成了债权债务转移的关系。也就是说，在办理网签手续之时，金瑞香已经将其与史瑞刚之间的房屋买卖合同项下的权利义务转移给刘达、李晶，刘达、李晶取代金瑞香成为该房屋买卖合同的买受人，享有买受人的权利、承担买受人的义务。
二、合同是否已经解除
2016年8月13日，史瑞刚与刘达、李晶共同申请，办理了注销网签的手续。虽然申请书中有“史瑞刚暂不卖房”的记载，但是，刘达、李晶同意撤销网签，并与史瑞刚共同申请注销网签的行为，足以说明其二人与史瑞刚达成了暂不买卖房屋的合意。虽然，注销网签的行为不当然发生解除双方之间房屋买卖合同的法律效果，但基于该合意，双方之间应当在注销网签之后的一个合理期间内对房屋买卖合同的履行事宜作出合理安排，任何一方都应当积极主张进行磋商。根据双方之间的房屋买卖合同约定，双方应当在贷款审批通过后的三日内办理房屋过户手续，而贷款审批通过之时，双方的网签已经注销，根据有关规定，网签是过户的前置程序，因此，刘达、李晶应当在注销网签申请之后积极与史瑞刚进行磋商，尽力促成双方之间就继续履行事宜作出新的安排。但是，在法院审理过程中，刘达、李晶并未向法院提供证据证明其在起诉之前有积极主张重新网签、办理过户的证据材料，应当认为基于刘达、李晶同意撤销网签和撤销网签后的行为，足以使史瑞刚认为刘达、李晶将不再履行合同义务，史瑞刚因此行使解除合同的权利符合法律规定。根据王某的证言，史瑞刚已经将解除合同的告知函通过王某送达给了刘达，双方之间的房屋买卖合同于刘达收到之日解除，解除时间以2016年9月11日为准。
根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行。因此，对刘达、李晶要求史瑞刚协助其办理涉案房屋过户手续及违约金的请求，不应支持;因合同已经解除，刘达、李晶要求代位清偿史瑞刚的借款并涤除抵押权的请求，不应支持。在刘达、李晶与史瑞刚办理网签手续之时，金瑞香已经退出与史瑞刚之间的房屋买卖合同关系，不再享有合同权利，因此，对金瑞香的上述请求，不应支持。本案中，卢凤伶系史瑞刚的代理人，其行为的法律后果均应由史瑞刚承担，因此金瑞香、刘达、李晶要求卢凤伶履行相关义务、承担相关责任的请求，不应支持。
