北京房地产专业律师靳双权(13426037149)专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
一、原告诉称
原告崔某诉称：崔某与霍某于1989年8月25日签订的协议书有效
二、被告辩称
被告霍某1、霍某2、霍某3辩称：1.1989年8月25日的协议书中存在诸多疑点，足以说明签订协议书并非其父霍某的真实意思表示。2.协议书签订于1989年，已超过20年的诉讼时效，也就没有了效力;3.涉案房屋为霍某继承所得，应为其夫妻共同财产，该协议书中没有霍某配偶签字，故协议书无效;4.我们此前对房屋买卖不知情并曾对涉案房屋主张权利，且崔某因交易非法在此期间迟迟不办理房产过户登记，故不能认为涉案房屋处于“稳定交易状态”;5.崔某签订协议时系其职务行为，协议书因违反1983年的《城市私有房屋管理条例》的相关规定而无效。
三、审理查明
霍某与任淑琴系夫妻关系，二人育有三子，长子霍某1、次子霍某2。任淑琴于1993年2月12日因死亡注销户口，霍某于2007年10月27日死亡。1989年9月26日，霍某与崔某签订协议书，其上约定：“兹有北京市××8号私有房产人霍某，有东房二间、自盖厨房一间，及全部遗留家具(另列)出售给长辛店京都公司代表负责人崔某，售价商定为5000元，双方认定认可并先由买方预交定金贰仟元正，其余款项待办理移交房讫手续时交齐。特立此据，各存一份。卖方人签字盖章代签霍某，买方人签字盖章，崔某。”崔某自述，该协议书的主文系霍某之兄霍学义书写，卖方人处的签字系霍学义代签，卖方人处的盖章系霍某使用自己的印章所盖，霍某1、霍某2均不认可崔某的陈述，认为其上并无霍某本人的签字，代签人签字亦无委托授权手续。
1989年12月15日，北京市丰台区××8号3幢(东房二间)的房产所有证下发，房产登记在霍某名下，房屋权利来源为继承。崔某自述，在房本下发后，霍某将房本交与崔某，崔某将剩余购房款3000元交与霍某，但霍某1霍某2均不认可崔某的陈述，认为崔某并无证明其已经支付购房款的证据。
北京市国土资源局丰台分局档案查询显示，房屋档案的“简要注记事项”一栏显示，1989年8月27日涉诉房屋“原产权人霍恩铭，已故，经继承公证由其子霍学义、霍某共同继承，霍学义、霍某析产，霍某分得东房二间，同意霍某申请登记二间”。“发证日期及证号”“产权人”一栏加盖有霍某的人名印章。
自1989年至今北京市丰台区××8号3幢(东房二间)房屋一直由崔某管理使用，该房屋的房产所有证原件亦在崔某处保管，但并未办理该房屋的所有权转移登记手续，该房屋仍登记在霍某名下。对于房屋因何原因没有办理所有权转移登记手续，崔某自述是因其法律意识淡薄，没有将此事作为必办事项处理，后在霍某死亡的情况下更不具备办理的条件。
崔某、高某向法院提交崔某手写的2017年8月12日的协议书，其上记载：“我与高某合买××八号房协议书。在89年9月26日××八号房产权人霍学义、霍某到我单位找我说，愿把他俩的××八号房卖给我(北房三间、东房二间)，当时高某也在场，因她是我的副手，所以我与她说，她出资30%，我出资70%，我们买这房，她同意我的意见，所以我俩人就买了这房。当时言明这房买后，如遇国家拆迁按原出资比例分配国家给的补偿，即崔某分70%，高某分得30%。特此为证，崔某，2017.8.12。”
四、法院判决
北京市丰台区人民法院经审理判决如下：
霍某与崔某于1989年9月26日签订的协议书有效。
五、房产律师靳双权点评
依法成立的合同受法律保护。本案中，霍某与崔某自愿签订协议书，将位于北京市丰台区××8号3幢(东房二间)房屋、院内自建厨房一间及全部遗留家具卖与崔某，系双方真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，应属有效。现因霍某已故，故由霍某的继承人作为本案的被告，符合法律规定。对于合同的形式问题，当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立，因此协议书上虽无霍某本人的签字，但有霍某的人名印章，符合合同的法定形式。关于霍淑媛等提出的诉讼时效问题，因本案属于确认之诉，而非请求权之诉，故不适用诉讼时效的规定。
霍某1等辩称霍某与崔某的买卖房屋行为是在未取得相应房屋所有权的情况下进行的，但根据已查事实，涉案房屋是霍某在买卖合同签订前通过公证继承方式从其父继承取得，房屋产权证明在房屋买卖合同签订后不久即取得，并由霍某交付给了崔某，故对于霍某1等的该项答辩意见不予采纳。霍某1等亦辩称霍某的房屋买卖行为无权处分了其与配偶的夫妻共同财产，并没有征其配偶的同意，但结合房屋买卖合同的形成时间、房本下发和交付给崔某的时间、买卖行为发生后的稳定交易状态，霍某1等的该项答辩意见不足以证明霍某无权处分行为的成立。关于高某的原告主体问题，因其并非房屋买卖合同的相对方，仅依据崔某的书面说明提起诉讼，无法确认其为适格原告。
