北京房地产专业律师靳双权(13426037149)，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。
(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。)
一、基本案情
1、原告诉称
蔡某诉称：我与朱某于2014年3月7日通过链家公司加州小镇C区店居间签订了《北京市存量房屋买卖合同》及相关购房补充协议，我购买朱某位于北京市通州区801号房屋，合同金额3245000元。该房屋设定有最高额抵押，抵押权人为工商银行。“补充协议”第二条第2款约定2014年5月1日前朱某办理完毕还款解押手续。我于签订当日支付定金2万元后，朱某未按约定于2014年5月1日前办理还款解押手续。5月7日，我特约朱某提醒此事，但时至今日房屋仍未解押。自5月1日起，朱某的行为已违反补充协议第四条第2款第3项之约定，已构成根本违约，致使合同缔结之初的目的不能实现，应当承担违约责任和赔偿我已支付的中介服务费损失。
我在签署房屋买卖合同和支付定金后，为保障合同的履行尽快入住，于2014年3月26日与装饰设计公司签订《北京市家庭居室装饰装修工程施工合同》并支付合同价款33500元;于2014年4月1日与家居用品公司签订《产品订货合同》定制家具一套，并且支付合同价款58400元。现由于朱某违约，导致我需要解除前述合同，给我造成巨大的经济损失。现我诉至法院，请求依法判令：1.解除我、朱某及链家公司三方签订的北京市存量房屋买卖合同及补充协议、买卖定金协议书;2.朱某返还我定金20000元，支付违约金649000元;3.朱某赔偿我因履行合同所支付的装修定金损失20000元、定制家具定金损失5000元;4.朱某及链家公司共同返还中介费50000元;5.本案诉讼费由朱某承担。
2、被告辩称
朱某辩称：蔡某的诉讼请求没有法律依据，我不存在违约行为，是蔡某自己根本违约，所以不同意蔡某的诉讼请求。
链家公司辩称：针对蔡某的第一项诉讼请求，蔡某、朱某双方均同意解除合同，我公司没有意见。我公司与蔡某是居间合同关系，蔡某不应当在本案中要求我公司承担任何责任。房屋买卖合同合法有效，我公司居间义务完成。根据合同约定，对于合同未能继续履行居间代理费承担问题有明确约定。蔡某要求我方返还居间费没有法律依据。
二、法院查明
2014年3月7日，朱某(出卖人)与蔡某(买受人)在链家公司(居间方)居间服务下签订《买卖定金协议书》及《居间服务合同》，约定：交易房屋坐落于北京市通州区801号，建筑面积179.05平方米，产权人朱某，房屋总价款为3245000元;蔡某应于本协议书签署时向朱某支付购房定金20000元，蔡某于本合同签订当日向链家公司支付居间代理费63775元。
同日，朱某(出卖人)与蔡某(买受人)在链家公司(居间方)居间服务下签订《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，约定，该房屋性质为商品房，已经设定抵押，抵押权人为中国工商银行股份有限公司北京丰台支行，抵押登记日期为2010年12月21日;关于还款解押，朱某应于2014年5月1日前向该房屋的原贷款机构提交一次性还清剩余贷款的申请，且朱某最迟应于2014年5月1日前办理完毕解除抵押登记手续;该房屋成交价格为2410000元，装饰、装修及配套设施设备等作价为835000元，上述总价款为3245000元，由蔡某一并另行支付给朱某;蔡某于2014年3月7日向朱某支付定金20000元;关于购房款的支付，蔡某于2014年6月7日前将房款1800000元(不包含前期支付定金20000元)以资金监管的方式支付朱某，于过户当日前将房款1425000元以资金监管的方式支付朱某;
关于权属转移登记，朱某、蔡某双方同意在首付款1800000元给付当日，朱某、蔡某双方应共同办理房屋所有权转移登记手续;朱某应当在过户当日前将该房屋交付给蔡某;关于违约责任，朱某若逾期履行本补充协议第二条关于房屋交易具体事宜的约定及其他约定的义务超过十五日的，朱某构成根本违约，且蔡某有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同，朱某应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向蔡某支付违约金;链家公司收取蔡某的所有费用不予退还，由朱某直接赔付蔡某。
2014年6月20日，蔡某自北京尚品宅配家居用品有限公司处退回货款53400元。
另查，朱某未于合同约定的2014年5月1日前办理完毕解除抵押登记手续，双方签订的房屋买卖合同无法继续履行。本案在审理过程中，法院多次组织双方当事人进行调解，朱某坚持认为自己不存在违约行为，且应当行使不安抗辩权，双方差距较大，协商未果。
三、法院判决
1、一审判决
1)解除蔡某与朱某、北京链家房地产经纪有限公司签订的买卖定金协议书、补充协议;
2)解除蔡某与朱某签订的北京市存量房屋买卖合同;
3)朱某返还蔡某定金人民币二万元;
4)朱某给付蔡某违约金人民币十六万二千二百五十元;
5)朱某赔偿蔡某因履行合同所受损失人民币二万五千元;
7)朱某给付蔡某中介费人民币五万元;
8)驳回蔡某的其他诉讼请求。
2、二审判决
驳回上诉，维持原判。
四、律师点评
房产律师靳双权认为：
依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。蔡某与朱某签订的北京市存量房屋买卖合同及补充协议系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应当按照合同约定履行各自义务。双方签订的房屋买卖合同中明确约定：朱某应于2014年5月1日前向该房屋的原贷款机构提交一次性还清剩余贷款的申请，且朱某最迟应于2014年5月1日前办理完毕解除抵押登记手续。
同时，在双方签订的补充协议中明确约定：朱某若逾期履行本补充协议第二条关于房屋交易具体事宜的约定及其他约定的义务超过十五日的，朱某构成根本违约。根据本案查明的事实，朱某在约定的期限内未办理房屋贷款的解押手续，已构成根本违约。当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的，当事人可以解除合同。现蔡某要求解除蔡某、朱某及链家公司三方签订的北京市存量房屋买卖合同及补充协议、买卖定金协议书的请求，理由正当、证据充分，法院予以支持。
当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。双方签订的补充协议中约定违约金为房屋总价款的20%，虽然本案在审理过程中朱某未请求法院对于违约金数额予以调整，但从定纷止争，平衡双方利益的角度出发，法院对违约金数额予以减少，以房屋总价款的5%为宜。对蔡某主张朱某返还定金、支付违约金及赔偿因履行合同所造成的装修、定制家具损失的请求，理由正当、证据充分，法院亦予以支持，但对于违约金数额予以调整。
居间人促成合同成立后，委托人应当按照约定支付报酬。根据三方签订的补充协议的约定，朱某出现根本违约情形之一的，链家公司收取蔡某的所有费用不予退还，由朱某直接赔付蔡某。故蔡某要求朱某返还中介费的请求，法院予以支持，但蔡某要求链家公司共同返还的请求，依据不足，法院不予支持。
朱某关于其行使不安抗辩权的辩解意见，因其并未向法院举证证明蔡某丧失履行支付购房款的能力的相关证据，且根据蔡某所出示的家庭资产的相关材料，朱某的意见依据不足，法院不予采信。朱某关于其行为不构成根本违约的辩解意见，因双方对于根本违约的情形在合同中有明确约定，且办理贷款解押手续是办理网签及产权转移的先决条件，朱某在约定日期之后亦未办理该项手续，故朱某的该项辩解意见，法院亦不予采信。
