北京房地产专业律师靳双权(13426037149)，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。
(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。)
一、原告诉称
张恩莱诉称：张永是我的叔爷爷，亦是501号房屋的原所有权人。2000年9月，张永的老伴去世。此后，张永曾与张泉短暂生活一个月。期间，因张泉作为养女不履行赡养老人的义务。此后，老人一直由我和家人共同照顾和看护直到去世。2003年5月10日，老人与我共同在北京市X法律服务所的见证下，签订了一份《遗赠抚养协议》，约定：张永同意由张恩莱照顾自己的日常生活及生养死葬;在张永去世后，将自己所有的501号房屋产权过户给张恩莱。我履行了遗赠扶养协议约定的合同义务，照顾老人的日常生活，负责老人的生养死葬。故老人去世后，我应当取得501号房屋的所有权。2013年10月11日，张泉突然以通知函的形式告知我，其已经办理了501号房屋的所有权证，并要求我和家人限期搬离。诉讼请求：依法确认北京市海淀区X号楼X门501室房屋的所有权为我所有。
二、被告辩称
张泉辩称：张恩莱所述与事实不符，我是张永的养女，且老人对我视如己出。张恩莱所持有的遗赠扶养协议和见证书的真实性、合法性我方均不认可，且张恩莱未实际尽到对张永生养死葬的义务。且张永、杨杰二人签订的补偿安置房协议实则代表了五个人的权益，即张永、张非、杨杰、张泉及之女杨安林。五人三套房产，其中两套房产在张非去世后，张永放弃其在该房产的权利。而张泉、杨安林母女未放弃涉案501号房屋的权益，故张永对501号房屋并无全部的处分权利，故涉案房屋的遗赠亦不能全部成立。
三、审理查明
张永、张非夫妇和杨杰、张泉夫妇原居住于X村7号，其中，张永、张非夫妇原有住房面积为105.9平方米，杨杰、张泉夫妇原有住宅面积为127.95平方米。1996年1月15日，张永和杨杰作为被拆迁人(乙方)与拆迁人(甲方)X公司征地拆迁处签订的《拆迁协议》，约定甲方拆除乙方住宅房屋，将X小区401号和同小区501号和402号的房屋产权调换给乙方所有。其中，本案诉争房屋系上述501号。
张恩莱提交了北京市丰台区X法律服务所出具的《见证书》一份：“2003年5月10日下午，张永在我们面前立下遗嘱，“甲方张永，今年77岁，与老伴张非(2000年已去世)，婚后无子女。现因甲方年事已高，膝下无子，需要人照顾，乙方是甲方的侄孙，愿意照顾甲方，经双方友好协商，双方自愿达成如下协议：1、甲方同意由乙方照顾自己，负责自己的生养死葬。2、甲方同意在自己去世后，乙方有权用甲方剩余的工资和丧葬补助费处理后事。将属于自己所有的海淀区501室房屋归乙方张恩莱所有，产权过户给乙方。
根据当事人的申请，依法委托北京某房地产评估有限公司对501号房屋的价值进行了评估。结论为：501号房屋的价值为3670000元，评估单价为每平方米45858元。
四、法院判决
北京市海淀区人民法院判决如下：
1、北京市海淀区X号楼X层X门501室房屋归张恩莱所有，张泉配合张恩莱办理该房屋的产权过户手续，将该房屋的产权办理至张恩莱名下;
2、张恩莱给付张泉财产折价款917500元
五、房地产专业律师靳双权点评
根据拆迁协议所记载的相关情况，拆迁实际产权调换安置了三套住房，而张永、张非夫妇目前仅享有一套住房的权利，在张泉自认的情况下确认的。故，501号房屋应当属于张永与张非夫妻共同财产。
本案中，501号房屋系张永与张非之夫妻共同财产，故根据法律规定，张永对于501号房屋占有四分之三的份额，张泉占有四分之一的份额。张永只能处分其合法占有的份额。
关于遗赠扶养协议的效力问题。张恩莱提交的关于《遗赠抚养协议》的见证书即便在形式上存在瑕疵，但并不能因此否定《遗赠抚养协议》本身的真实性。该遗赠抚养协议合法有效。
遗赠抚养协议属于合同性质，对当事人双方均具有约束力。遗赠抚养协议在履行过程中，张永本人在生前并未主张张恩莱未尽义务。张永在去世后，张恩莱亦尽到了死葬的合同义务。只是有些义务实际履行义务人为张恩莱之父张鑫。法律并未禁止他人代为履行义务，只要是履行了义务，就应视为是委托人的实际履行。
按照法律规定，受遗赠人应当在知道遗赠后两个月内，作出接受或者放弃受遗赠的表示，否则视为放弃受遗赠。本案中，遗赠扶养协议是由遗赠人张永与受遗赠人张恩莱达成的书面协议，协议明确约定了双方的权利义务。故，遗赠与遗赠扶养协议是两个不同的法律概念。
