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央产房手续不齐全,无法上市交易,买卖合同能否解除?

来源:网络  作者:未知  时间:2019-01-21

  北京房地产专业律师靳双权(13426037149),专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年,带领专业房产团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现在将这些案件改编为房地产纠纷案例,希望可以帮助到你。


  (为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争,以下当事人姓名均为化名,如果雷同,可以我们联系,我们将予以撤销。)


  一、基本案情


  1、原告诉称


  原告白某诉称,2015年11月27日,原被告与第三人签订《存量房屋买卖合同》(经纪成交版)及其《补充协议》、《居间服务合同》、《房屋交易保障服务合同》、《买卖定金协议书》,约定原告购买被告所有的房屋,成交价格360万,该房屋家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价43万元。A公司作为居间人,B公司作为房屋交易保障服务人。合同签订后,原告按约定支付定金10万元。但在后续的买卖合同履行过程中,需要双方均配合办理相关手续,但被告以各种理由拒绝办理,多次协商未果。现请求法院判决:1、要求高某办理央产房上市手续,协助我办理房屋的产权过户手续,并将房屋交付于我。2、要求高某向我支付违约金72万元。


  2、被告辩称


  被告高某辩称,2015年10月27日,我与原告签订房屋买卖合同时,我并不清楚我的房屋存在是否能上市的问题。我是与某单位签订的购房合同。2015年12月21日我们去办理出售手续时,我才发现我的房子不具备上市条件,然后我与原告协商解除房屋买卖合同未果。我爱人患有精神分裂症,她生病期间,我也不能办理各种手续。我们首先签订定金合同,定金合同约定两日内签订房屋买卖合同,但A公司急于成交,签完定金合同后立即签署买卖合同,买卖合同条款也存在一些问题,不合理。我们双方签订合同后没有履行,只是各自审核资质,我没有违约,也没有给对方造成损失。因我的房屋不具备央产房上市条件,如果办理上市手续,需要我爱人签署部分文件,由于其现在患病,无法配合,故我不同意原告的诉讼请求。同时提出反诉,要求解除双方签订的《存量房屋买卖合同》及补充协议。


  白某对高某的反诉辩称,原被告签订的合同是双方真实意思表示。也不违反法律法规,是合法有效的;2.对于合法有效的合同,双方有义务积极履行;3.涉案房屋买卖合同及补充协议不存在法定解除情形及约定解除情形,争诉房屋在完善相关档案后可以上市,高某以配偶常年患病没有充分沟通为由,认为合同无法继续履行,理由不成立。房屋没有进行网签和面签是因为被告在合同履行之初,明确表示拒绝履行合同,责任在于被告;主合同及补充协议约定,主合同与补充协议有冲突之处以补充协议为准,都是被告经过详细阅读后签订。不存在阴阳合同的问题,只是补充协议对主合同相关内容进行补充和变更。被告拒绝履行合同,是提出要涨价,故不同意高某的反诉请求。


  二、法院查明


  2015年11月27日,高某(出卖人)与白某(买受人)签署定金协议,白某向高某支付定金10万元,现场支付2万元,余款汇入高某之妻的银行账户内。同日双方签订《存量房屋买卖合同》(经纪成交版),高某将房屋出售给白某,该房屋成交价格为360万元,该房屋家具、家电、装饰装修及配套设施设备作价43万元。出卖人承诺其配偶和该房屋的共有权人均知晓并同意本次房屋交易。如一方违反前述承诺,导致该房屋不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的,由违反承诺方按照房屋成交总价款的20%赔偿守约方的损失。双方同日签订补充协议。


  高某于2015年12月21日前往在京中央和国家机关住房主交易办公室查询办理售房手续,发现该房没有上市登记,故其与白某联系,表示争诉房屋不能办理上市且其需购房,房屋已涨价,不愿继续履行双方签订的《存量房屋买卖合同》。


  经法院调查争诉房屋的情况,情况如下:“该诉争房屋能否上市交易需与原产权单位核实”。据此,法院前往原产权单位向相关人员进行核实房屋上市的情况,经答复:“资料不完备,需高某及其配偶补充资料以完善建档档案,进行上传,但如果当事人不配合补充上传,房屋就不具备上传及上市条件”。


  三、法院判决


  1、解除白某与高某签订的《存量房屋买卖合同》及补充协议;


  2、驳回白某的诉讼请求。


  四、律师点评


  房产律师靳双权认为,白某与高某签订的《存量房屋买卖合同》及补充协议系双方真实意思表示,且未违反法律法规的强制性规定,应属合法有效。双方均应按照合同约定履行各自义务。高某应保证争诉房屋具备出售条件,高某所售房屋的性质为央产房,首先需办理上市出售业务,根据法院查明的事实,争诉房屋尚未办理上市出售业务的相关手续。办理央产房上市出售业务是房屋交易过程的第一步,需出卖人前往售房单位办理相关手续,因高某明确表示其与配偶不能办理的相关手续,故白某与高某的房屋买卖合同在客观上不能继续履行,现高某要求解除《存量房屋买卖合同》及补充协议的反诉请求,法院支持。白某要求继续履行《存量房屋买卖合同》及补充协议和交付房屋的诉讼请求,法院无法支持。现白某要求高某支付违约金的前提为继续履行房屋买卖合同,故其该项诉讼请求,法院在本次诉讼中不予处理,白某可另行主张。A公司和B公司经法院合法传唤,未到庭参加诉讼,法院将对其缺席审理。因本案诉争的《存量房屋买卖合同》及补充协议的双方当事人为白某和高某,故其无需在案中承担责任。


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