北京房地产专业律师靳双权(13426037149)，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。
(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。)
一、基本案情
1、原告诉称
林某诉称：原被告系北京市通州区某村农民，在2004年2月27日购买张某1宅基地一处正房六间及院落、辅助设施。该上述院内房屋自原告购买后至今由原告家庭居住使用，原告并且于2005年7月11日以原告林某个人名义进行翻建，将该院落中的北房六间翻建为七间。为确认该房屋产权，特诉至法院，请求法院依法裁判。
2、被告辩称
被告张某2辩称，不同意原告的诉讼请求，房屋是张某6的，张某1买房属于擅自处分。
被告张某3辩称，不同意原告的诉讼请求，他们是背着我父亲出售的房屋，这是家里的祖业产，他们卖房我不知道。
被告张某4辩称，不同意原告的诉讼请求，我的答辩意见同张某3一致。
被告张某1辩称，我就是稀里糊涂把房子卖了。
被告张某5辩称，没有意见，我不参与这事。
二、法院查明
张某6与杨某原系夫妻关系，二人婚后生育四子一女，分别是长子张某3、次子张某1、三子张某2、四子张某5和长女张某4。张某6于2010年去世，杨某于1987年去世。
2004年2月27日，林某与张某1签订《协议书》，约定如下：立买房协议人张某1因迁新居，现将自己在村内正北房陆间及院墙、自来水、树木一棵卖于本村村民林某名下为业，经协商作价人民币壹万元整，当下付清，并不缺欠，双方愿意，空口无凭，立此协议为证。落款处有立卖房人张某1、中间人毕某、证明人王某、代笔人李某的签字。房屋买卖协议书签订当日，诉争院落内房屋即交与林某，林某将购房款一万元交付张某1。
2005年7月11日，经北京市通州区某镇人民政府出具《北京市农村私有房屋用地建设规划许可证》(以下简称“批示”)，林某在该处院落内建设北房七间。经查，林某系北京市通州区某村农民，该院落现门牌号为北京市通州区某村，集体土地建设用地使用权登记在张某6名下。
三、法院判决
1、确认原告林某与被告张某1于2004年2月27日签订的《协议书》有效;
2、坐落于北京市通州区某村涉诉院落内北房七间归原告林某所有;
四、律师点评
房产律师靳双权认为：
首先，对于林某与张某1签订的关于农村房屋买卖的《协议书》，应认为有效，理由如下：依法成立的合同，受法律保护。本案中，林某与张某1签订《协议书》，购买诉争院落内房屋，是基于对张某1有权处分诉争院落内房屋的信赖，且林某系北京市通州区某村农民，有权购买该房屋，林某对此没有过错，其与张某1签订的房屋买卖协议是双方真实意思表示，并未违反法律和行政法规的强制性规定，应属有效。其次，对于林某要求确认诉争院落内北房七间归其所有的诉讼请求，应予以支持，理由如下：林某与张某1签订的《协议书》有效，林某经有关部门批示，在诉争院落内建造北房七间，是因合法建造的事实行为而取得房屋的所有权，故对其要求确认诉争院落内北房七间的归其所有的诉讼请求应予以支持。
本案中，张某2基于《分家单》，主张其享有诉争院落内原有北房六间中西数三间的所有权，从而不同意原告诉讼请求的答辩意见，应不予采纳，理由如下：根据《物权法》第一百零六条之规定，无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回;除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：(一)受让人受让该不动产或者动产时是善意的;(二)以合理的价格转让;(三)转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。本案中，尽管张某1处分张某2的财产属于无权处分，但基于林某受让该房屋时属于善意，并支付了合理对价，且完成了房屋的交付，符合善意取得的构成要件，对于原所有权人张某2的损失，可另行向无处分权人主张。
