北京房地产专业律师靳双权(13426037149)，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。
(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。)
一、基本案情
1、原告诉称
2015年2月17日，经xx公司居间，我与付某就北京市xx区xx号房屋(以下简称涉案房屋)达成买卖意愿，并签订了《房屋买卖居间合同》。当日，我向xx公司公司支付佣金1.5万元，向付某支付购房定金及购房款各10万元。
2015年4月6日，我再次向付某支付购房款40万元。之后我得知，涉案房屋已于2015年1月29日被北京市xx区人民法院查封，因涉案房屋被查封致使《房屋买卖居间合同》无法履行，给我造成了较大的经济损失，2015年7月4日我向法院提起诉讼。付某多次与我沟通，并告知我2015年8月份左右，涉案房屋已解除查封，《房屋买卖居间合同》可以继续履行，故我撤回起诉。
2015年11月，涉案房屋再次被北京市xx区人民法院查封，致使我再次无法取得涉案房屋，故我提起诉讼。
2、被告辩称
同意解除《房屋买卖居间合同》，同意返还购房款，但是我已经支付景某4万元，故同意返还56万元，不同意其他诉讼请求。
xx公司述称，不同意返还景某佣金。我公司在涉案房屋买卖过程中，对售房人付某的资格进行了严格审查，我公司已依约履行居间义务，且不存在违约行为，故不同意返还佣金。
二、法院查明
2011年4月13日，付某与北京市xx区房屋征收补偿办公室签订《北京市xx区房屋征收补偿安置协议》。
2015年1月23日，付某办理选房手续并选取安置房屋，即本案的涉案房屋。2015年2月17日，付某(甲方、出卖人)、景某(乙方、买受人)与xx公司公司(丙方、居间人)签订了《房屋买卖居间合同》，约定该房屋于开发商交钥匙当日之前进行房屋交验，交验完毕当日将该房屋的钥匙交予乙方，甲方保证向乙方出售的房屋没有产权纠纷和债权债务纠纷，如因甲方原因，造成该房屋不能办理产权转移登记或发生债权债务纠纷的，对生活有重大影响的情况没有做出明示的，视其违约并承担全部经济赔偿责任。
约定签订本合同当日，即视为丙方居间服务成功，甲乙双方负有向丙方支付服务佣金的义务。如甲方违约，甲方应于三个工作日内将定金双倍返还给乙方，并赔偿乙方标的房款200%作为违约金。合同签订后，甲乙双方任意一方违约，丙方已收取服务佣金不予退还并有权依本合同约定获得剩余服务佣金。
另查，2015年1月29日，涉案房屋被北京市xx区人民法院查封(查封期间，未经本院准许不得对上述房产办理转让、变更、抵押、变卖、拍卖及涉及拆迁补偿权益等一切相关手续;不得办理选房手续;不得为其办理包括领取钥匙等入住手续)。2015年8月8日，北京市xx区人民法院解除对涉案房屋的查封。2015年11月24日，涉案房屋再次被查封。2018年2月15日，上述房屋被解除查封。经核，涉案房屋已具备交付条件但因查封现未实际交付。
2015年7月4日，景某曾以房屋买卖合同纠纷为案由将付某、第三人xx公司公司诉至北京市xx区人民法院(以下简称2xxx号案件)。本案审理中，本院调取2xxx号案件卷宗材料，经查，景某在该案中的诉讼请求与本案一致。该案中，景某于9月23日撤回起诉，撤诉理由为双方达成和解协议。
经询问，景某同意以2xxx号案件中的证据、质证意见、陈述作为本案的证据、质证意见和陈述，付某不同意以该案的证据、质证意见、陈述作为本案的证据、质证意见和陈述，付某表示该案中有一份《补充协议》系其本人签署，但不认可协议中记载的内容。
本案审理中，景某、付某、xx公司公司均同意解除《房屋买卖居间合同》。
关于解除《房屋买卖居间合同》的原因，景某称，其购买涉案房屋时，不清楚房屋处于查封状态，后涉案房屋的查封被解除。此后，涉案房屋再次被查封，且无法解除，故其要求解除《房屋买卖居间合同》。
关于违约金，付某表示不同意支付。关于景某所主张的200%违约金的计算标准，审理过程中，法庭多次向付某释明，付某均明确表示不要求法院调整。
三、法院判决
解除景某与付某于2015年2月17日签订的《房屋买卖居间合同》;
付某于本判决生效之日起七日内返还景某定金及购房款共计60万元;
付某于本判决生效之日起七日内支付景某违约金116万元;
驳回景某的其他诉讼请求。
四、律师点评
房产律师靳双权认为：
出卖人擅自将已被有权国家机关采取了查封等强制措施的房屋转让给他人的，买卖合同一般认定为无效，但一审法庭辩论终结前强制措施已经解除的，可以认定合同有效。出卖人转让房屋后，有权国家机关对房屋采取了查封等强制措施的，不影响已成立的房屋买卖合同的效力。
在本案中，景某、付某就涉案房屋签订《房屋买卖居间合同》时，涉案房屋虽被查封，但在一审辩论终结前，上述查封措施已解除，所以房屋转让给景某的行为不影响《房屋买卖居间合同》的效力。《房屋买卖居间合同》签订后，涉案房屋虽多次被查封，但上述强制措施均不影响已成立的房屋买卖合同的效力。
各方依据真实的意愿签订的合同，是合法有效的，对当事人具有法律约束力。本案中，景某与付某签订的《房屋买卖居间合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，各方当事人应当按照合同约定全面履行合同义务。
当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行，另一方当事人可以解除合同。当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，另一方当事人可以解除合同。在本案中，因涉案房屋被查封，无法完成交付，景某诉讼请求解除合同、返还购房款及定金、支付违约金。后景某撤回起诉。双方当事人在2xxx号案件中达成的《补充协议》可以视为对涉案合同继续履行的约定，在上述协议达成后，付某在合理期限内仍未履行合同义务，所以景某有权解除合同。故景某要求解除《房屋买卖居间合同》的诉讼请求，于法有据，法院予以支持。
合同解除后，尚未履行的，终止履行;已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。在《房屋买卖居间合同》已经解除的情况下，景某要求付某返还购房款的诉讼请求，存在事实和法律依据，法院支持。
根据本案中的《房屋买卖居间合同》的约定，合同签订后，甲乙双方任意一方违约，丙方已收取服务佣金不予退还并有权依合同约定获得剩余服务佣金。由此，景某要求xx公司公司返还佣金的诉讼请求，缺乏事实依据，法院不予支持。
