北京房地产专业律师靳双权(13426037149)，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。
(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。)
一、基本案情
1、原告诉称
李某诉称：2016年6月21日，被告以代理人名义通过北京某房地产顾问有限责任公司与原告签订《北京市存量房屋买卖合同》及《房屋买卖经纪服务合同》，约定：将位于北京市昌平区涉诉房屋出售给原告，房屋总价款为人民币380万元。合同签订后，原告依约分别于2016年6月21日向被告支付定金50万元，于2016年11月29日支付首付款130万元。后被告以产权登记人王某2、王某3不配合办理过户手续为由，拒绝履行合同。为此，原告于2016年12月7日向法院提起诉讼，该案于2017年8月23日经北京市第一中级人民法院民事判决，认定“被告王某1出售房屋的行为属于无权代理行为”，判决驳回了原告继续履行合同的诉讼请求，同时释明“对于李某因此遭受的损失，其可另行向无权代理人王某1主张”。现因涉案房屋价格上涨过倍，被告的行为给原告造成了巨大的经济损失，故原告为维护合法权益，依法提起诉讼，望给予支持。
2、被告辩称
王某1辩称：不同意原告的诉讼请求，合同是被一中院确认为无权代理合同，所以代理行为是无权代理的行为，如果相对人是明知代理人是无权代理的，按照其过错承担相应的责任，本案中原告明确知晓被告没有代理权限，仍然给被告打款，所以原告存在主要的过错。没有进行审查，中介机构也没有起到很好的作用，并且应承担大部分的责任，我们认为被告在这个合同中已经履行了不是房主的告知义务，我们没有过错，所以我们不应承担赔偿责任。
二、法院查明
王某3、王某2系姐弟关系，王某1系二人妹妹。位于昌平区涉诉房屋所有权人是王某2、王某3，二人按份共有，各占50%的份额。2016年6月21日，李某(买受人)与王某1(以王某2、王某3委托代理人的身份)签订《北京市存量房屋买卖合同》，合同中约定的出卖人为王某2、王某3，王某1在出卖人的“委托代理人”处签字，该处同时注明有“需附授权委托书原件”;交易房屋位于北京市昌平区，房屋成交总价为380万元，定金为50万元，于签订合同当日支付。合同约定双方自合同签订之日起至2017年3月31日前共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续，同时还约定了付款方式、违约责任以及各方详细的合同权利义务。合同的附件一约定，买受人直接向出卖人支付房款，具体为：2016年6月21日前支付人民币50万元;2016年11月30日前支付人民币130万元;剩余购房款200万元整于产权过户当日一次性支付出卖人。并注明“出卖人应于首笔房款支付前提供共有人同意出售证明……经过公证的授权委托书等必要证明……”。合同未附相关授权委托书。
合同签订后，李某依约于同日向王某1支付购房定金50万元。后王某1未能取得涉案房屋产权人委托并同意其出售房屋的授权委托书。2016年9月，王某1与李某曾协商过合同履行和赔偿问题，王某1明确表示涉案房屋不再出售，不再继续履行合同。2016年11月29日上午，李某向王某1的银行账号打入130万元。王某1于2016年11月29日下午将李某支付的130万元购房款返还。2016年11月30日，王某1又将李某支付的购房定金50万元予以返还。
2016年12月8日，李某将王某2、王某3、王某1起诉至法院，要求继续履行2016年6月21日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及办理房屋权属转移登记手续，经审理我院于2017年5月9日作出民事判决书，认定王某1的代理行为属于表见代理，并判令涉案房屋买卖合同继续履行。王某2、王某3、王某1不服一审判决，上诉至北京市第一中级人民法院，二审法院于2017年8月22日作出民事判决书，在二审文书中认定王某1在出售涉案房屋时，没有出具房屋所有权人王某2、王某3的授权委托书，在此情况下以王某2、王某3代理人的身份与李某签订诉争房屋买卖合同，属于无权代理行为。由于事后王某2、王某3拒绝追认王某1的代理行为，同时在签订房屋买卖合同当时李某是明知王某1不具有代理权的，李某在合同缔结与履行过程中未尽到合理注意义务，不符合表见代理构成要素中的“主观上善意且无过失”，故认定王某1的无权代理行为对王某2、王某3不发生法律效力。遂上述二审文书判决撤销我院民事判决，驳回李某要求继续履行合同并办理产权转移登记手续的诉讼请求。同时释明，李某因此遭受的损失，其可另行向无权代理人王某1主张。
另查，2017年3月17日，王某2、王某3将李某、王某1起诉至我院，要求确认李某与王某1代其签订的《北京市存量房屋买卖合同》无效，我院于2017年5月9日作出民事判决书，认定上述合同成立并生效，驳回了王某2、王某3的诉讼请求。王某2、王某3、王某1对该一审判决不服，上述至北京市第一中级人民法院,于2017年8月21日作出民事裁定书，裁定撤销我院民事判决，驳回王某2、王某3的起诉。
三、法院判决
1、被告王某1于本判决生效后七日内赔偿原告李某经济损失人民币957 040元。
2、驳回原告李某的其他诉讼请求。
四、律师点评
房产律师靳双权认为：
行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。相对人知道或者应当知道行为人无权代理的，相对人和行为人按照各自的过错承担责任。具体到本案，法院生效文书已经认定王某1以王某2、王某3代理人名义与李某签订的《北京市存量房屋买卖合同》的行为属于无权代理行为，其无权代理行为对王某2、王某3不发生法律效力，故王某1应该对李某的损失承担赔偿责任。同时，李某在签订房屋买卖合同时明知诉争房屋登记在王某2和王某3名下，且王某1在当时并未出具王某2、王某3的授权委托书，在此情形下李某仍签订了涉案房屋买卖合同，作为买受人其并未尽到审慎的注意义务，自己亦具有过错，对造成的损失应该承担次要责任。
关于李某要求王某1赔偿其经济损失(涉案房屋的差价损失)259万元，缔约过失责任的赔偿范围通常是合理的信赖利益，鉴于涉案房屋在签订房屋买卖合同后，房屋的市场价格一直处于不断上涨的情况，因王某1的无权代理行为造成李某若想再次购买相同或类似面积、区域的房屋势必要支付超过原合同价格的购房款，对于额外需要支付的款项应属于李某信赖利益损失范畴。依据查明的事实，李某与王某1均认可在2016年9月双方就诉争房屋买卖合同继续履行情况进行过协商，同时王某1当时已经明确告知无法取得房屋产权人的授权委托，合同无法继续履行，上述事实能够反映出王某1当时并未取得王某2、王某3的事后追认，故认为以2016年9月底时涉案房屋的市场价值与合同约定的房屋价款之差作为赔偿依据较为公平合理。李某亦负有减损义务，在2016年9月以后其应该采取适当措施防止自身损失的扩大，否则因其未采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。
