北京房地产专业律师靳双权(13426037149)，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。
(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。)
一、基本案情
1、一审原告诉称 王某诉称：诉争房屋原系公房，因吕某将离开北京到外地工作，吕某的原工作单位欲将诉争房屋收回,因我此前一直在诉争房屋中居住，我便与吕某协商由我以吕某名义购买诉争房屋，吕某同意。因吕某与我的姑父杨某关系好，吕某便委托杨某办理房改手续，1998年5月，杨某带我以吕某名义与房地产管理局签订了公有住宅楼房出售合同，1998年8月，我向房地产管理局交纳了全部购房款及房改手续费。因购买诉争房屋需要使用吕某的工龄，我给付了吕某8000元补偿款。因双方存在借名买房这一约定，2000年吕某出具了房产赠送证明书以便我办理房屋过户手续，2003年诉争房屋购买满5年后，吕某再次出具委托书委托王某1代表其办理诉争房屋的过户手续。自1995年起，我一家便在诉争房屋中居住，每年都交纳房租，1998年办理房改手续后，我一家在诉争房屋中居住至今，物业费、供暖费等均由我及家人交纳。诉争房屋房改一共花费了五万余元，交纳各项费用的票据及房产证均在我手中，吕某并未见过。吕某于1997年、1998年取得的是诉争房屋的使用权而非所有权，故本案不涉及夫妻共同财产的问题，另，我借吕某之名购买诉争房屋后，吕某及其爱人张某自我处收取了很多现金和好处，张某对诉争房屋已由我购买一事不可能不知情。后吕某仍配合办理诉争房屋的过户手续，故起诉请求：判令吕某、张某协助我办理诉争房屋过户手续，将诉争房屋自吕某名下过户至我名下。
2、一审被告辩称 吕某、张某辩称：一、诉争房屋原是公租房，吕某通过房改政策购买了诉争房屋，购买诉争房屋需要使用吕某的工龄，王某及其爱人许某与吕某并非同一单位职工，不具备购买诉争房屋的资格，双方不可能成立借名买房的关系;二、吕某委托杨某办理诉争房屋的房改手续，吕某与房地产管理局签订的房屋出售合同是杨某代吕某签订的。合同签订时吕某没钱，后来吕某通过其亲属分多次将钱给杨某，由杨某将房款交到房管局。离开北京后，吕某将诉争房屋委托给杨某管理，杨某管理房屋时，谁实际居住诉争房屋吕某并不知情;三、2000年、2003年，吕某出具了赠与证明及委托书，但出具原因是王某因住房困难于2000年表示希望以12万元的价格购买诉争房屋，因王某不认识吕某便通过杨某问吕某是否同意出售，吕某表示同意，为了帮王某节省税费，吕某出具了赠与证明，但赠与证明并非吕某的真实意思表示。赠与证明出具后杨某意外去世，王某未支付承诺的12万元。2003年，杨某爱人王某1再与吕某协商房屋买卖事宜，但王某仍未付款，故未能办理房屋过户手续。吕某并不认识王某，从未与王某协商过房屋买卖事宜。综上，吕某与王某不存在买卖关系、借名买卖关系、赠与关系，请求驳回王某的诉讼请求。
二、一审法院查明
一、吕某离京后诉争房屋房改前，王某占用诉争房屋并向房管局交纳租金，王某与吕某就诉争房屋实际形成的是借用关系。在王某借用诉争房屋8年后，诉争房屋房改，而房改的公有住房买卖合同、房款及其他所有与购房相关的票据原件全部由王某向法院提交，根据一般生活经验，王某持有房改全部手续及费用票据可以证明其实际交纳了房改费用，除非吕某有充分证据证明王某以不当方式取得上述证据，但吕某未提交相关证据，杨某虽是诉争房屋房改的经手人，但作为证明诉争房屋归属的重要凭证，根据一般生活经验，如果吕某实际支付了房改费用，吕某应当向杨某索要交费票据，特别是杨某去世后其应当收回由己保管，而事实上房改全部票据均由王某持有，故吕某关于王某通过杨某取得上述证据原件的意见亦与常理不符。为证明吕某支付了房改费用，吕某2作为吕某的证人出庭作证，但法院向吕某本人核实本案情况时，吕某称吕某2并未跟随吕某1上楼与杨某交接钱款，而吕某2则陈述称其见证了吕某1与杨某交接钱款的过程，二人陈述明显不一致，且吕某2能够记得清楚事情发生哪一年，却记不清楚送钱的具体地址，结合吕某2与吕某的关系，法院对吕某2的证言不予采信。即使吕某2证言真实，仅凭该证言亦不足以证实吕某实际缴纳了购房费用。综上，法院确认王某支付了房改的全部费用。关于王某称其除支付房改费用外还另向吕某支付8000元一节，法院认为王某提交的宋维利、李占军的证言不足以证明这一事项，故王某的上述意见，不予采信。二、王某占用诉争房屋的25年中，吕某在明知王某占用诉争房屋的情况下未向王某主张过任何权利，特别是杨某去世后王某长期占有使用诉争房屋，而根据吕某之陈述，其与王某并不相识更无交往，作为与诉争房屋的登记权利人无特殊关系的一方，王某长期不受干扰的占有使用诉争房屋的情形可以佐证王某占有诉争房屋具有合法依据。三、吕某于2000年、2003年两次出具包含了产权变动意思表示的书面材料，其中2000年的赠与协议中吕某明确表示同意将涉案房屋过户至王某名下，而2003年的委托书亦对办理诉争房屋过户事宜的内容有清晰地记载。作为完全民事行为能力人，吕某应当清楚地知道其出具上述两份书面材料可能产生的法律后果，吕某作出的诉争房屋买卖事宜磋商过程中为了便利王某实现买受人权利便出具上述两份书面材料的解释明显与常理不符，吕某三年内两次出具包含产权变动意思的书面材料的行为，恰可佐证吕某有将涉案所有权转移登记至王某名下的意思表示，虽然上述书面材料因欠缺吕某配合未能产生产权变动的效力，但吕某出具上述材料可以证明双方存在借名登记这一约定。
三、一审法院判决
吕某、张某协助王某办理房屋过户手续，将诉争房屋自吕某名下过户至王某名下。
四、二审法院审理后另查明
经审理查明：吕某与张某系夫妻关系，吕某与杨某系朋友关系，杨某与王某1系夫妻关系，王某1与王某系姑侄关系，王某与许某系夫妻关系。杨某已于2000年去世。
一审判决后，吕某、张某不服上诉至本院，仍坚持原审意见，要求撤销原判，驳回王某的诉讼请求。王某同意原判。
本案诉争房屋原为公有住房。1987年11月，吕某与单位签订了房屋租赁契约，因工作故搬离诉争房屋，吕某称其离京时将房屋交由杨某管理，后王某搬至诉争房屋居住，此后的房租由王某直接向吕某单位交该租约是吕某取得承租房屋使用权的凭证。1990年10月，吕某离京到四川工作。1998年，诉争房屋根据相关政策可以购买方式进行房改。1998年5月，吕某单位(甲方)与吕某(乙方)签订了公有住宅楼房出售合同，杨某代吕某在合同落款乙方处签名，杨某作为经办人在合同上签名，1998年8月至1999年，房管局、财政局先后收取了诉争房屋的购房款等各项费用。1999年5月诉争房屋登记在吕某名下。上述公有住宅楼房出售合同、房产证原件、各项交费票据的原件均由王某保管并向法庭出示，王某称上述原件可以证明其交纳了房改所需全部费用，诉争房屋系其借用吕某名义购买。吕某认可票据的真实性，但表示房改所需全部费用均由其个人交纳，因其当时不在北京，其委托吕某1、吕某2一次性给付杨某5万元，杨某用该笔钱支付了房改费用，房改全部手续由杨某保管，杨某去世后房改手续为何到王某手中其并不知情。
2000年8月吕某出具房产赠送证明书一份，该赠送证明书原件由王某向法院提交，吕某对该证据的真实性不持异议。王某认为该证据可以证明吕某同意诉争房屋归王某所有。对该证据的形成原因，王某陈述如下：其以吕某名义出资购买诉争房屋后与杨某商量希望让吕某出具一份书面材料确认诉争房屋归王某所有，杨某与吕某沟通后，吕某打印了上述赠送证明书并按了手印给王某寄到北京，因政策规定诉争房屋房改5年后方可交易并办理过户手续，故王某无法依据上述赠送证明书将诉争房屋过户至自己名下。吕某则称其之所以出具该赠送证明书，是因为杨某与吕某联系称王某希望可以购买诉争房屋，因与杨某是好友，吕某勉强同意以12万元出售，王某认可该价格但要求吕某出具一个赠送证明以避税之用，为此吕某出具了上述赠送证明书并邮寄回北京，后因王某未实际支付房款12万元，赠送证明书未发生效力，且吕某亦非真心卖房，其后未再提起此事。
2003年1月，吕某手写一份委托书，委托书原件由王某向法院提交，王某提交该证据以证明杨某去世后，吕某又委托杨某妻子王某1与王某办理诉争房屋的过户手续。对该证据的形成原因，王某陈述如下：2003年，诉争房屋房改已满五年，根据政策可以上市交易，其咨询他人后得知单凭2000年吕某出具的赠送证明无法办理过户手续，办理过户需要吕某出具授权委托书或其本人到场，为此，王某再与吕某协商，吕某同意委托王某1代为办理并出具该委托书，后吕某将委托书邮寄给王某，但王某拿着该授权委托书与王某1到区建委办理过户手续时，被告知吕某本人必须到场且需提交吕某和张某的结婚证，为此其又与吕某联系，但吕某拒绝到场亦不同意提供结婚证，最终，王某未能办理过户手续。吕某则称：2000年杨某去世，2003年王某1与吕某电话联系称王某还是想购买诉争房屋，其碍于与杨某的关系同意卖房，售价仍是12万元，为此吕某出具了授权委托书，但因吕某并不是真心想卖房且尚未收到房款，故吕某特意未将张某的身份证及结婚证提供给王某，后因王某又未支付购房款，其与王某的买卖意向未达成，王某也未能根据委托书办理过户，其后再未再与王某提及卖房一事。
2013年6月，吕某以诉争房屋的房产证遗失为由补办新证，新房产证记载诉争房屋的房屋所有权人是吕某、共有情况是单独所有、房屋性质是房改房(标准价)。补办新证的原因，吕某陈述如下：吕某离京时曾与杨某表示房改后其同意王某在诉争房屋内居住十五年，十五年后其会收回房屋，2013年吕某之子吕京川到北京后却发现王某将诉争房屋出租营利，为此其将房产证挂失。
2015年6月，一审法院向吕某本人进行了询问，吕某作出如下陈述：1990年10月，吕某本人离京时将诉争房屋及室内家具委托给杨某管理，杨某问吕某房子怎么办，吕某告诉杨某愿意让谁住就让谁住，后王某入住诉争房屋并交纳了租金。大概1997年、1998年，杨某电话告知了吕某诉争房屋可房改，费用五万元。因杨某系吕某最好的朋友其便委托杨某办理房改事宜。吕某的弟弟吕×1一家在北京，吕某与吕×1也存在生意往来，吕某给吕×1打电话让吕×1给杨某送五万元，后吕×1带着其子吕×2开车到大兴将现金五万元送到杨某办公室交给了杨某，吕某听说吕×2当时未上楼，在楼下等着吕×1。杨某收到钱后电话告知了吕某。后杨某用该笔钱支付了房改费用，办理了房改手续。另，吕某称其从未与王某直接协商过房屋买卖事宜，其曾与杨某说过可以让王某使用15年房屋，15年后便会将诉争房屋收回，现15年已经满了，吕某的户口还在诉争房屋内，吕某要求收回房屋。
庭审中，王某提交证人证言两份，证明王某曾于1997、1998年向证人宋×2、李×1借款以给付借吕某之名购买诉争房屋的补偿款8000元，两位证人称亲眼见证王某将8000元给付吕某。吕某对上述证人证言的真实性不予认可，理由是上述证言仅能证明王某借款的事实，宋×2陈述其并未见证王某将钱给付吕某的过程，李×1虽称其见证王某将钱给付一男性，但并不知该男性是谁。另，吕某指出王某在原审案件中提交上述证人证言是为了证明王某为给付吕某购房款而借款，而在本案审理过程中，王某称其借款是给了给付吕某借名买房的补偿款，王某提交上述证据的证明目的前后矛盾，故上述证据不应被采信。王某1作为王某的证人出庭作证，证明王某购买了诉争房屋。但经询问，王某1称杨某与吕某是要好朋友，但其本人与吕某并不熟悉，亦未参与办理诉争房屋的买卖事宜，对于吕某出具的赠送证明并不知情，其虽知道有授权委托书一事，但该授权委托书是许某出示给其本人的，其本人并未按照授权委托书的内容去办理过相关手续，但其愿意配合王某去办理。吕某以王某1与王某存在亲属关系为由对王某1的证言不予认可。王某提交了许某与吕某的通话录音，证明吕某认可王某支付了房改费用，亦认可双方存在借名买房的关系。吕某认可录音中是其本人的声音，但认为录音内容不完整，断章取义，证据来源不合法，且不认可王某的证明目的。庭审中，吕×2作为吕某的证人出庭接受询问时称吕某与其为叔侄关系，1998年，吕某委托其父亲吕×1给杨某五万元用于交纳购买诉争房屋的购房款，吕×2跟随父亲吕×1到杨某工作的地方将五万元现金交给了杨某，当时吕某、吕×1及吕×2均未要求杨某出具收据，对于该5万元的资金来源，吕×2称是其父亲吕×1办理的，其仅是跟随吕×1将钱交给杨某，其他的不知情，吕×1现已去世。王某对吕×2的证言不予认可，王某称吕×2的证言明显与常理不符，且就同一事实证人证言与当事人陈述的内容相互矛盾。
六、二审法院判决
驳回上诉，维持原判
七、房产律师靳双权点评：
1、借名买房是指当事人约定一方以他人名义购买房屋，并将房屋登记在他人名下，借名人实际享有房屋权益的合同关系。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，王某主张借名买房关系成立的理由有三：一是王某实际支付了房款等全部费用，王某持有房改全部手续及费用票据。二是王某长期在诉争房屋中居住并支付了居住期间因房屋产生的供暖费等费用;三是吕某曾两次出具书面材料表明其同意协助王某办理诉争房屋的过户手续。
2、吕某虽主张购房款系其委托其弟吕×1、其侄吕×2交给杨某的，但杨某并未出具收据，现吕×1与杨某均已去世，吕×2出庭作证的陈述与吕某所述存在出入，且吕某事后亦未向杨某索要相应购房合同、票据及产权证等相关材料，有悖常理。关于房产赠送说明书及委托书一节，吕某对其真实性予以认可，但辩称上述材料系其与王某协商购房事宜时为了方便王某办理过户手续而出具的，但应当指出，吕某并未提交证据证明其与王某曾协商或达成诉争房屋买卖的意向，且房屋属于大宗财产，若在双方尚未就购房事宜达成一致的情况下，吕某称其向购房人出具带有赠与及产权归属王某的意思表示的书面说明，亦有悖常理。
3、王某持有房产证、购房合同、相关票据原件及吕某出具房产赠送说明书及委托书恰能映证王某所述借名购房的情况。结合吕某所述其与王某并无交往，但王某在诉争房屋中已居住使用20余年且吕某未提出异议等情况，王某提交的上述证据能相互映证，形成完整的证据链，能够认定王某系借用吕某的名义购买了诉争房屋。故王某的诉讼请求有事实及法律依据，张某主张其对借名购房事宜不知情则依据不足。
