北京房地产专业律师靳双权(13426037149)，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。
(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。)
一、基本案情
1、原告诉称
我与谢某是房屋买卖合同关系，谢某户口登记为谢x，2011年10月3日死亡，其与洁某为夫妻关系，谢小某是谢x的女儿。1995年我与谢x签订买卖房产契约，约定将河西村32号院西房三间卖给谢x，根据法律规定，农村宅基地是集体经济组织成员享有的权利，不得转让集体经济组织成员以外，故我和谢某的买卖行为违反了法律的强制性规定，应属无效，故诉至法院，诉讼请求：判令我与谢某签订的房屋买卖协议无效。
2、被告辩称
被告洁某、谢小某未答辩。
二、法院查明
1995年11月20日，付某(又名付x，甲方)与谢某(又名谢x，乙方)签订买卖房产契约。约定：甲方自愿将自己老宅西房三间、自然院卖给乙方，并经双方协商经两期付款付齐，经中介人、证明人收款为凭。此约生效后，乙方的房产变动及转让与甲方无关，但在需要时，甲方应当出面办理当地政府或矿区要求的相关房产手续，然后转给乙方。基于现实情况，暂时办理不了房产证、土地证，向政府有关部门办理换户主手续，双方协商请本村负责人出头作证，双方签订本协议为准。房宅转卖时，甲方称此房祖业老宅，不属非法盖房，但没有政府发给的土地证和房产证书，如将来政府认为此宅舍不实或在规划区内需要搬迁时，甲方仍有义务出头办理手续，将拆迁费如数转给乙方。以上条款经双方同意。
谢x为居民户口，于2011年10月3日去世。洁某系其配偶，谢小某系其女儿。
三、法院判决
确认付某(付x)与谢x(谢某)一九九五年十一月二十日签订的买卖房产契约无效。
四、律师点评
房产律师靳双权认为：
谢某和付某1995年签订的关于买卖河西村32号院西房三间的房产契约，虽然在房屋买卖合同签订时，是双方自愿的，属于双方的真实意愿，真实的意思表示，但是根据我国法律规定，农村宅基地是集体经济组织成员享有的权利，不得将其转让给集体经济组织成员以外人员。
在本案中，谢x并非村民，并不是集体经济组织的成员，其购买集体经济组织的宅基地的行为违反了国家法律关于禁止农民房屋买卖的强制性规定。所以，谢某无权购买农村宅基地房屋。谢某和付某的上述买卖行为也违反了禁止农村宅基地转让的强制性规定。再者，农村宅基地的所有权归集体所有，宅基地使用权人对宅基地行使收益和处分权利时，受到严格的限制，在此前提下，农村私有房屋买卖合同一般应认定为无效。
现本案中，出卖人付某要求确认契约无效，有事实和法律依据。所以，于法有据，法院予以支持。
