北京房地产专业律师靳双权(13426037149)，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。
(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。)
一、基本案情
1、原告诉称
杨某在一审中起诉称：2010年9月6日，我与大达公司签订商品房买卖合同，合同约定，我购买大达公司出售的北京市朝阳区的房屋一套，大达公司应在房产交付之日起365日内为杨某办理好房产证，如未能履行，大达公司应在杨某应取得房产证的期限届满之次日起至实际取得房产证之日止，向我支付全部已付款的万分之二的违约金。合同签订后，我交付所有款项后，大达公司于2010年9月15日交付。房屋交付后，大达公司迟迟未将房产证办理下来，我询问，大达公司称忘记，直至2015年9月22日才办理下来。我认为，大达公司迟迟未将房产证办理下来，给我造成的经济损失，应赔偿违约金。综上所述，现杨某根据《中华人民共和国合同法》及《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定，特向贵院提起民事诉讼，请求：大达公司赔偿我违约金并由大达公司承担本案诉讼费。
2、被告辩称
大达公司在一审中答辩称：不同意杨某的诉讼请求，法院应当依法驳回。第一，依据双方签订的商品房现房买卖合同补充协议第七条约定，本案杨某采用公积金贷款形式购房，必须委托大达公司办理房屋所有权证，杨某有义务向大达公司提供办证所需税费及相关资料。大达公司在合同签订后曾数次通知杨某提交办证资料，但杨某始终没有提交。后来杨某的电话和居住地址都有变化但却没有通知过大达公司，又违反了合同附件八的相关规定，后果应由杨某自负。2015年9月21日，杨某母亲找到大达公司，大达公司当即派人到其指认的地方取走了办证资料，2015年9月22日，大达公司就办好了房屋所有权证书。基于上述事实大达公司认为导致目前结果的原因责任在于杨某，杨某应承担违约责任。第二，依据双方合同附件十的约定，杨某购房享受的额外优惠，杨某方承诺不追究因大达公司违约给杨某造成的损失，包括逾期办理产权证。第三、假设杨某的请求获得法院支持，大达公司认为杨某的请求数额过高，实际上杨某没有任何经济损失。
二、法院查明
2010年9月8日，杨某与大达公司签订《商品房现房买卖合同》，双方约定，由杨某购买大达公司开发的涉案房屋，付款方式为公积金贷款，首付已于2010年9月5日付清。双方以签订合同附件五的方式对付款方式及期限作出特别规定，贷款部分由买受人申请公积金贷款于2010年11月10日前付至大达公司账户。
若买受人逾期付款，则逾期在30日之内的，自约定的付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付预期应付款万分之二的违约金，并于实际支付应付款之日起10日内向出卖人支付违约金，合同继续履行。2011年3月3日，杨某以公积金贷款的方式支付了剩余房款，大达公司于当日向杨某出具了购房发票。
庭审过程中，关于房屋交付时间的确定，双方未能达成一致。杨某认为，其购买的是现房，在其支付首付款之后即交付使用，但对此未能提交相关证据。大达公司认为，根据行业惯例，买房人支付全部购房款(即贷款到账)之前，开发商不可能交付房屋给买房人使用，大达公司向法院提交了入住单复印件拟证明大达公司系在2011年3月3日向杨某交付了涉诉房屋。杨某以落款日期涂改且为复印件为由，不认可该证据的真实性。
双方在合同中还约定，买受人同意委托大达公司向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，大达公司不收取委托费用;买受人未能在商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列方式处理：1.如因出卖人的责任，则买受人有权退房。若买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起60日内退还买受人全部已付款，并按照中国人民银行同期活期存款利率支付利息。买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之二的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起30日内由出卖人支付;现杨某即依据该条约定要求大达公司承担违约责任。
在该合同的最后，买房人杨某以附件十的形式对双方应当承担的合同权利和义务做出了特别声明，称自愿购买大达公司出售的商品房一套，因享受了正常折扣以外的额外优惠，故因出卖人原因造成合同违约给本人造成损失的，包括但不限于逾期交房，逾期办理产权证，可修复的质量问题等，不要求出卖人承担任何赔偿责任。如出现出卖方严重违约的情况需要赔偿时，出卖方有权在赔偿款中将额外优惠的金额予以扣除。双方对该合同的真实性、关联性均不持异议。
2015年，杨某委托其母出售涉诉房屋时始发现房屋所有权证书尚未办理，故联系大达公司进行磋商。2015年9月，杨某委托其母向大达公司当面送达了信函，称：大达公司逾期办理房产证，该行为造成杨某税费损失，大达公司应承担违约责任，亦应当承担赔偿责任。但杨某在庭审过程中，未能提交相应证据证明该信函已经送达大达公司。大达公司辩解称，杨某在2011年3月3日付清购房款之后，即与大达公司失去联系，且向法院提交了公证书一份，欲证明大达公司按杨某留的地址并不能与杨某取得联系。
三、法院判决
1、一审判决
驳回杨某的诉讼请求。
2、二审判决
驳回上诉，维持原判。
四、律师点评
房产律师靳双权认为：
杨某与大达公司签订的《商品房现房买卖合同》是双方真实意思表示，且内容合法，是受法律保护的有效的合同，双方当事人均应按合同约定全面履行自己的义务。杨某作为购房人，应当更加积极地履行自身义务，促成合同正常履行。众所周知的事实是，在没有购房发票、身份证等材料原件的情况下不能办理房屋所有权证书。
在本案中，杨某未能及时的提供相关材料，在没有购房发票、身份证等材料原件的情况下，大达公司客观上无法单方完成办理房屋所有权证书。也最终导致大达公司不能及时的办理房屋所有权证书。在此情况下大达公司未能履约的事项不构成违约。故法院驳回杨某的诉讼请求，于法有据。
再者，杨某在购房时享受的额外优惠，当事人双方认可的特别声明，系杨某的真实意思表示，对大达公司可能出现的逾期交房，逾期办理产权证，可修复的质量问题等违约行为不要求赔偿。杨某的这一声明已经明示放弃赔偿权利。故法院的判决于法有据。
