北京房地产专业律师靳双权(13426037149)，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。
(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。)
一、基本案情
1、原告诉称
原告李某诉称，我与毛某系夫妻，毛某的户籍登记的36号院，即为涉案房屋所在处。涉案房屋最初登记在我父亲名下。1997年3月29日，我与张某签订《房产买卖协议书》，出卖涉案房屋。后张某又将其出卖给赵某。2014年初，我与张某、赵某协商收回房屋，赵某向我出示了2003年1月8日的《村民转让房屋申请审批表》，该表附页上载有涉案房屋转让内容，但该审批表中的签名我不认可。因为张某和赵某均是居民户口，非农村集体经济组织成员，二人均无权购买农村宅基地房屋，因此上述转让行为违反了禁止农村宅基地转让的强制性规定;另涉案房屋的户主为毛某，我的转让行为没有得到毛某的授权和追认，所以我是无权处分行为;此外，2003年的审批表村镇的盖章无签署日期也无负责人签名，不符合机关单位签发文件的要求，也违反了农村住宅不得向城市居民出售、不得批准城市居民在农民集体土地上建住宅、有关部门不得违法为建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证的规定，故村镇的上述审批行为是无效行政行为。综上，我诉至法院，要求依法确认我与张某于1997年3月29日签订的《房产买卖协议书》无效、2003年1月8日的《村民转让房屋申请审批表》附页中载明的涉案房屋转让内容无效、张某与赵某于2003年1月10日签订的《房屋买卖协议》无效。本案的诉讼费由张某、赵某负担。
2、被告辩称
被告张某辩称，我认为我和李某于1997年3月29日就涉案房屋签订的《房产买卖协议书》是合法有效的，我们双方均在该协议书上签字并履行。但是，如果法律规定该房屋转让行为无效，我没有异议。2003年1月8日的《村民转让房屋申请审批表》我并不清楚，房产买卖协议书签订后，我居住并建房，后诉争院落及房屋一直是我妹妹张某x在居住使用。我妹妹把院内房屋转让给赵某及房款交付一事，我妹妹告诉过我，但我不知道审批表的事情。张某x与赵某的房屋转让事宜，我不知道交易时间。2003年1月10日的《房屋买卖协议》上“张某”的签名是我所签，但合同中签名以外的手写部分是空白的。若法院依法认定该协议无效，我没有异议。李某在将涉案房屋卖给我之后与赵某在2003年就涉案房屋签订《农村转让房屋申请审批表》附页并将涉案房屋转让给赵某，该审批表是无效的。此外，我应该就我建房的部分得到相应的补偿。
被告赵某辩称，李某与张某于1997年3月29日签订《房产买卖协议书》，双方均签字，为双方的真实意思表示，因此合法有效。张某为涉案房屋的所有权人。2001年，张某将涉案房屋所有权转让给我，我给付其房屋转让款4万元，取得房屋后建房。后来张某与我就涉案房屋补签房屋买卖协议，该协议亦合法有效。李某与我于2003年1月8日在《村民转让房屋申请审批表》附页中签订的涉案房屋转让内容并且经过了村、乡两级政府的审批。审批表签订时，在场的人有我父亲赵x某、李某与其妻毛某及二人之子李小某、张某的妹妹张某x。李某曾就该审批表提起行政复议和行政诉讼，要求撤销该审批表，并主张审批表附页中的“李x”签字均非其本人所写，但经笔迹鉴定，法院已经认定上述签字均是李某本人所写，李某的上述请求均被驳回，因此审批表仍合法有效。而且，当时当地为了引进人才，允许居民购买农村宅基地，所以，我的居民身份不影响转让行为的效力，也不违反法律的禁止性规定。另外，涉案宅院是李某父亲的宅院并且李某就涉案宅院的宅基地使用权确确权至毛某名下也没有证据证明。此外，我向张某支付的4万元购房款已经超出当时的房屋现值，所以不认可张某关于其应获得补偿的主张。而且，我曾向李某另外支付4万元用于让李某协助我办理房屋转让审批手续，故我已经就涉案费房屋重复支付价款。现涉案宅院面临搬迁腾退，李某提起一系列诉讼都是为了取得更多的搬迁利益，这违背了诚信原则。综上，请求法院驳回李某的全部诉讼请求。
二、法院查明
经审理查明，李某曾用名为李x。李某与毛某系夫妻，36号院院原是李某祖业产。
1997年3月29日，李某以“李x”(甲方)与张某(乙方)签订《房产买卖协议书》，载明：甲方现有北房3间、东房1间、棚子1间，在上述36号院院，使用面积约300多平方米，转卖给乙方房产使用权;乙方付给甲方房款2.90万元，乙方改建期间若需要，甲方帮助协调关系;一年内若大队强令搬走或不准居住使用，甲方退还乙方房款2.90万元;如双方违约，由违约方承担对方的一切经济损失，双方签字后即生效。庭审中，赵某提供上述协议的原件，其称系其从张某处取得;李某提交1950年的土地房产所有证存根一份并称诉争36号院院及院内房屋原登记在其父李x某名下，赵某提供的协议并非36号院院签订的房产转让协议，其与张某签订的那份协议其已丢失，涉及的是砖角土坯心的北房3间及砖结构的东房1间，约定的房款是2.80万元，张某给付其的房款亦是2.80万元，张某受让房屋后在原有3间北房两侧各建北房1间，其余建房情况其不清楚，其向张某转让的只是房屋使用权，其不认可该协议上落款处“李x”系其所写，但不申请鉴定;张某称，赵某提交的该份协议就是其原来所持有的、其与李某就诉争36号院院房屋的所有权之转让签订的那份协议，其支付李某购房款2.90万元，其居住一段时间后在原有3间北房两侧各加建房屋1间、将原有3间北房的房屋修缮，后房屋一直由其妹妹张某x使用，由张某x与赵某办理房屋买卖事宜。
2003年1月8日，以“李x”作为转让人、以赵某作为使用人签写《村民转让房屋申请审批表》，载明：批准使用院落面积0.349亩，房屋间数(正配房)5间，双方议价4万元，备注内容为“毛某户口地址不变，与房屋拆迁无关”，该处有“李x”签字;转让内容为，经双方协商李x同意将自家北房5间有偿转让给赵某、院内有槐树1棵、自来水1个、旧东房1间，落款处签字为转让人“李x”，使用人赵某;该审批表上加盖有乡政府土地规划管理科及村民委员会的公章。庭审中，赵某称，该审批表抬头处“赵某”系村委会工作人员填写，该审批表落款处“赵某”系其父赵x某所为，其认可其父签字的效力，签订该审批表时，其父赵x某、李某与毛某及李小某、张某x、村委会的工作人员均在场，为让李某配合办理该房屋转让审批手续，其向李某支付4万元，但未就付款事实举证;李某不认可该审批表上的两处“李x”签字并称其不知晓该审批表亦未收到赵某给付的4万元;张某亦称其对该审批表不知情。
2003年1月10日，以张某为甲方、以赵某为乙方，签订《房屋买卖协议》，载明：甲方愿将自己原来购买的36号院院出卖给乙方;甲方后来在原有房屋基础上新建立的北房2间、新铺方砖地面和原有房屋一起出售，共计面积300平方米;以上房屋出售价格为4万元，房屋出售后，双方互不追究任何责任;协议签订之日，甲方即交付原房屋买卖协议原件，乙方即付购房款;若乙方需甲方协助办理有关事宜，甲方有义务协助办理，但费用由乙方负担;若遇国家或当地政策变化(如占地、拆迁等)，与甲方无关。该协议上“赵某”为其父赵x某代签，赵某经本院询问，称其认可其父签字的效力。该协议上的“张某”为张某本人所签。赵某购房后，在院内建房，并与家人一同居住使用至拆迁。现诉争36号院院内房屋已被拆除。庭审中，赵某称，上述协议是怕张某反悔而补签的，张某向其转让房屋的实际时间为2001年，张某称，是其将房屋转让赵某，但是是其妹妹张某x与赵某进行的房屋转让事宜，其不清楚时间，也未收到购房款，李某称其在本案前不知晓张某、赵某签订上述2003年1月10日的协议一事。
2014年，李某与其妻毛某就上述2003年1月8日的审批表对镇人民政府提起行政复议，不认可该审批表上的“李x”签字，认为该表系伪造，要求予以撤销，但复议中无法进行鉴定，人民政府以李某无证据证明该审批表签名系伪造且李某多次使用“李x”签名为由，认为李某与赵某之间进行的房屋转让行为系双方的真实意思表示，最终维持了上述审批表。同年，李某、毛某另提起行政诉讼，要求撤销上述审批表，在该案审理中，法院委托鉴定机关进行鉴定，结论为与样本上的“李x”签名字迹系同一人签写，进而法院认为李某于2003年知道或应当知道审批表所涉具体行政行为的内容，毛某与李某系夫妻，且长期共同居住，依据常理亦应知道审批表所涉具体行政行为的内容，但其二人于2014年才提起行政诉讼，已经超过2年的起诉期限，遂裁定驳回二人的起诉。李某、毛某上诉后，二审驳回上诉并维持一审裁定。
另查，张某与赵某均系居民，均非涉案房屋所在村村民。
在本案审理中，张某x称，因张某当时欠其钱款，大概有4万元，其就把上述房屋以4万元价格卖给赵x某，后来才知道赵x某是以儿子的名义购房，2003年1月10日的房屋买卖协议是补签的，协议中签名以外的手写内容是其所为，其跟张某说过转让房屋一事，张某也同意，其应该未将售房款给张某，而是用来折抵张某的欠款了，其未见过李某，也未见过2003年1月18日的审批表。张某认可张某x的陈述。赵某称，签订诉争审批表以及签订2003年1月10日的房屋买卖协议时，张某x、张某均在场，张某当场收到了其给付的4万元购房款。
三、法院判决
驳回李某的全部诉讼请求。
四、律师点评
房产律师靳双权认为：
李某虽不认可1997年3月29日的《房产买卖协议》原件落款处的“李x”系其本人签写，但其并未提交证据证明其主张，而张某与李某就二者之间的房产交易情况所做陈述与上述协议内容基本一致，故该协议系双方当事人真实意思表示，该协议合法有效。
2003年1月10日的《房屋买卖协议》虽系事后补签且合同内容中手写部分为案外人张某x所为，但已确认该协议上的“张某”系其本人所签且其认可张某x的经办行为，而赵某亦对赵x某代其在该协议上签字的效力予以认可，故2003年1月10日的《房屋买卖协议》系张某与赵某就诉争院落内的房屋转让形成的真实意思表示。
李某虽不认可2003年1月8日的《村民转让房屋申请审批表》中备注一栏处的“李x”签字、落款转让人盖章处的“李x”签字非系其本人所，但是上述两处签字已经法院委托鉴定，确认与对照样本中的“李x”系同一人签写，李某未再次就其上述主张提交证据予以证明，该审批表的真实性可以认定，并认为该审批表中关于房屋转让内容的约定，系李某与赵某的真实意思表示。
李某主张张某、赵某均为居民且均非农村集体经济组织成员、此二人购买涉案房屋的行为违反了国家法律关于禁止农民房屋买卖的强制性规定之主张，举证不足，无事实和法律依据;法院对此不予采信。
另外，现诉争宅院面临巨大拆迁利益，李某在此情况下主张涉案房屋的转让行为无效，有违诚实信用原则。综上，法院的判决是正确的。
