北京房地产专业律师靳双权(13426037149)，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。
(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。)
一、基本案情
1、原告诉称
马某诉称：2013年6月16日，马某与王某签订了《买卖定金协议书》、《北京市存量房屋买卖合同(经纪成交版)》及《补充协议》，约定马某向王某购买位于北京市大兴区某房屋(以下简称：涉案房屋)，同时马某给付了2万元定金。2013年6月20日、2013年7月18日，马某向王某、赵某分别给付了购房款116万元和60万元。根据《补充协议》约定：王某承诺在依据拆迁安置合同中的约定取得该房屋所有权证，且必须在取得房屋产权证后五日内通知马某、某公司双方，并积极配合办理房屋产权转移登记手续。但是王某、赵某在取得房屋所有权证后，拒绝履行合同义务、办理房屋权属转移登记。王某、赵某的行为已构成违约，应按照合同约定承担违约责任。另外，《补充协议》第三条约定：“本交易涉及的税费全部由马某承担，并直接向主管机关缴纳。”根据《个人所得税法》第二条的规定，本次交易的税费中个人所得税应由王某承担，税费全部由马某承担损害了国家和马某的利益，故该约定无效，故诉至法院。
2、被告辩称
王某、赵某辩称：同意为马某办理涉案房屋的转移登记手续，但前提有二，一是马某尚欠1万元定金未支付，二是在王某、赵某办理涉案房屋所有权证书时确定的房屋面积比合同约定的面积大，王某、赵某向开发商补交了部分房款，故马某亦应向王某、赵某补交增加面积的房款。在合同履行过程中，王某、赵某没有违约，王某在办理涉案房屋所有权证书后第二日即通知了马某和某公司，故不同意支付违约金。关于税费承担的问题在《买卖定金协议书》与《补充协议》中均有约定，该约定合法有效，故对该项诉讼请求亦不同意。
3、第三人述称
某公司述称, 同意履行协助办理涉案房屋的权属转移登记手续的义务。不同意确认《补充协议》第三条“本交易涉及的税费全部由乙方承担，并直接向主管机关缴纳”无效的诉讼请求，该约定系各方的真实意思表示，合法有效，且不违反法律强制性规定，也不符合法律规定的合同无效的情形。不同意承担诉讼费。其他诉讼请求不针对某公司，不发表意见。
二、法院查明
2013年6月16日，王某(出售人、甲方)、马某(购买人、乙方)与某公司(居间人、丙方)签订《买卖定金协议书》，约定马某以178万元的总价款向王某购买涉案房屋，此价款不包含依国家规定应当由甲方承担的税费;甲乙双方同意，本次房屋买卖涉及的税费由乙方承担;乙方应于本协议签署时向甲方支付购房定金2万元，甲方收取定金时应向乙方出具收据(附后)。
2013年6月16日，在某公司提供居间服务下，出卖人王某与买受人马某签订《北京市存量房屋买卖合同(经纪成交版)》，约定马某购买王某出售的涉案房屋，该房屋性质为商品房，建筑面积共86.55平方米，经出卖人与买受人协商一致，该房屋成交价格为178万元;买受人可以在签订本合同的同时支付定金2万元。本合同履行过程中，买卖双方应按照国家及北京市的相关规定缴纳各项税、费，买卖双方承担税费的具体约定见补充协议，因一方不按法律、法规规定缴纳相关税费导致交易不能继续进行的，其应当向对方支付相当于房价款20%的违约金。同日，甲方王某、乙方马某和丙方某公司还签订《居间服务合同》与《补充协议》。《补充协议》约定：第一条房屋状况及成交价格，其中1.就甲方暂时尚未取得该房屋的房屋所有权证的事实情况，丙方已据实告知乙方，且乙方已知晓该事实。甲乙双方已明确知晓交易风险，且自愿达成本次交易，若房屋登记机构颁发的房屋所有权证证书所记载的房屋地址、面积(无论增加或减少)等信息与甲乙丙三方已签署的合同中记载不一致的，甲乙丙三方一致同意放弃异议的权利，并按照三方分别或共同签署的合同继续履行，不因此追究他方的任何责任。第二条关于房屋交易具体事宜的约定，其中1.定金：乙方于2013年6月16日向甲方支付定金2万元，乙方支付首付款时，该定金则视为首付款的一部分。2.房屋所有权取得：甲方承诺在依据拆迁安置合同中的约定取得该房屋所有权证，且必须在取得房屋产权证后五日内通知乙丙双方，并积极配合办理房屋产权转移登记手续。3.……。4.权属转移登记：甲方取得房屋所有权证后□十个/□二十个/□三十个工作日内，甲乙双方应共同办理房屋所有权转移登记手续。如房屋登记机构要求甲方和/或乙方必须到场办理相关手续的，则该方应当按照房屋登记机构的要求到场办理。第三条税费的承担：甲乙双方同意，本交易涉及的税费全部由乙方承担，并直接向主管机关缴纳。第四条违约责任，1.甲乙双方任何一方逾期履行本补充协议第二条约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金。2.甲方若出现下列情形之一的，甲方构成根本违约，且乙方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：……(3)逾期履行本补充协议第二条约定的义务超过十五日的;(4)拒绝将该房屋出售给乙方或擅自提高房屋交易价格的。甲方出现上述根本违约情形之一的，甲方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向乙方支付违约金;丙方收取乙方的所有费用不予退还，由甲方直接赔付乙方。
合同签订后,马某依约定分两次(2013年6月20日、2013年7月18日)给付购房款共计176万元。
2013年7月18日，王某、赵某将涉案房屋交付给马某。
关于定金2万元交付问题，马某与王某、赵某均认可签约当日马某以现金形式给付1万元定金，余款1万元马某称签约次日其在某公司以现金形式支付给赵某，王某、赵某称记不清楚马某是否又给付了剩余1万元定金，但因为有马某出具的尚欠1万元定金的欠条，故认为马某未支付该1万元定金。某公司表示由于时间较长经手人亦记不清是否给付的尚欠的1万元定金。
为证明涉案房屋实际面积比合同约定的面积大，马某应支付增加面积的房款，王某、赵某提交了《某回迁房办证结算清单》，该清单记载：设计面积86.55平方米，实测面积87.27平方米，原房款233 685元，最终房款235 629元，原欠房款0.00元，房款多退少补-1944.00元，代收维修基金-872.70元，代收产权登记费-80.00元，小计-2896.70元。三合庄3-4-1402，设计面积86.55平方米，实测面积86.72平方米，原房款233 685元，最终房款234 144元，原欠房款0.00元，房款多退少补-459.00元，代收维修基金-867.20元，代收产权登记费-80.00元，小计-1406.20元。马某对该证据的真实性认可，但不认可证明目的。某公司对该证据真实性予以认可。
根据涉案房屋的不动产权证证书记载，涉案房屋的建筑面积为86.72平方米，登记日期为2017年12月29日。王某称其于2018年1月31日领取到该不动产权证书，并提交《某安置房房产证领取签字表》，马某对该签字表的真实性认可，但认为这只是王某、赵某实际领取房屋所有权证的日期，并非房屋所有权证的实际发证日期，不能证明王某、赵某的违约是从2018年1月31日开始。
王某称在领取涉案房屋不动产权证书后次日即告知了马某和某公司，马某认可其于2018年2月1日收到王某的通知，但马某称其要求王某、赵某配合办理房屋权属转移登记时，王某、赵某拒绝配合并要求给付10万元的补偿。
三、法院判决
1、本判决生效后十日内，王某、赵某、北京某房地产经纪有限公司协助马某办理涉事房屋所有权转移登记手续，将上述房屋变更登记至马某名下;
2、驳回马某的其他诉讼请求。
四、律师点评
房产律师靳双权认为：
关于《补充协议》第三条约定的“本交易涉及的税费全部由乙方承担，并直接向主管机关缴纳”的约定是否有效的问题，该条款的约定并未客观导致国家税收收入的减少，只是针对此次房屋买卖交易出现的税费在马某、王某之间约定具体承担比例而已，马某主张该约定无效，无法证明该约定违背法律、行政法规的效力性强制性规定，故其要求确认该条无效的诉讼请求，应不予支持。当事人签订的《北京市存量房屋买卖合同(经纪成交版)》、《补充协议》及《买卖定金协议书》，系各方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。各方当事人应按照合同约定履行各自的权利义务。关于王某、赵某提交的《欠条》中1万元定金是否给付的问题。王某、赵某虽提供了《欠条》，但其在庭审中明确表示记不清马某是否实际给付，在合同履行过程中，马某在《欠条》出具后又分两次给付了剩余购房款，王某、赵某均未主张该权利，且实际交付了房屋，现马某进行诉讼时，王某、赵某又以此作为抗辩，应不予采信。对于王某、赵某主张马某支付房屋面积差价的问题，涉案房屋不动产权证中登记的房屋面积与合同约定的面积不一致，《补充协议》第一条第一款中约定：“若房屋登记机构颁发的房屋所有权证证书所记载的房屋地址、面积(无论增加或减少)等信息与甲乙丙三方已签署的合同中记载不一致的，甲乙丙三方一致同意放弃异议的权利，并按照三方分别或共同签署的合同继续履行，不因此追究他方的任何责任”，由此可知，王某、赵某无权再向马某主张该项权利，故对王某、赵某的该项答辩意见，应不予采信。综上，对于王某、赵某主张的两项协助办理过户手续的前提均不能成立，故王某、赵某应继续履行合同，协助马某办理涉案房屋的过户手续，某公司亦同意履行此义务，故对马某的该项诉讼请求，应予以支持。对马某主张的违约金一项，王某已在涉案房屋不动产权证书下发后次日通知马某，但具体何时办理过户手续，合同中并未明确约定，且因房屋面积产生分歧，故不宜认定王某违约，故对该项诉讼请求，应不予支持。王某、赵某虽在办理过户手续中有不配合，但根据合同约定尚不构成违约，故对王某、赵某要求马某给付违约金的诉讼请求，应不予支持。
