北京房地产专业律师靳双权(13426037149)，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。
(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。)
一、基本案情
1、原告诉称
胡某诉称：2012年8月21日，双方约定：胡某购买贾某位于北京市门头沟区涉诉房屋，面积310平方米，成交总价210万元，并约定当日预付购房款60万元，余款12天内付清。双方签订了《购房协议书》。胡某于当日支付60万元，并在此后分两次将房款付清。2017年8月前后，涉案房屋被有关部门征收，并未与胡某签订征收补偿协议。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定：有下列情形之一的，合同无效：(五)违反法律、行政法规的强制性规定。胡某认为，贾某收取胡某购房款，表示该房屋为贾某所建住宅房屋，现房屋没有任何审批手续，理应认定无效。《合同法》第58条和第59条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”胡某支付购房款后，没有因房屋收益，造成胡某本金及利息损失，贾某理应返还胡某购房款及赔偿损失。
2、被告辩称
贾某辩称：胡某已经将涉案房屋另行出售他人，胡某买房时房屋正在建设中，胡某也知晓涉案房屋没有规划手续，故贾某不同意胡某的诉讼请求。如合同被认定无效，胡某应返还房屋。
二、法院查明
2012年8月21日，贾某向胡某出具收条，载明：“今收到胡某交来购买房屋，面积310平米，总成交价为210万元，今预付购房款60万元，余款在十二天之内一次付清后，双方即签购房协议书，否则过期未交齐余款，此房还归贾某所有，并有权对其他人再次销售。”
2012年9月1日，贾某向胡某出具收条，载明：“收到胡某交来购买房屋的购房款50万元，剩余房款100万元于3日内付清。”
后贾某又出具一份收条(未注明日期)，载明：“收到胡某购买房屋购房款100万元，至此上述购房款已全部付清。”
审理中，双方认可：“胡某从贾某处所购买房屋为北京某集团有限责任公司非住宅拆迁档案中的房屋。”经查，其中1号房屋面积133.92平方米，2号房屋面积28.62平方米，3号房屋160.83平方米，1、2号房屋因涉嫌大面积抢建在房屋被征收过程中未予认定。2015年6月12日，北京某集团有限责任公司就包括双方所买卖房屋在内的房屋与门头沟区房屋征收事务中心签订《北京市门头沟区非住宅房屋征收补偿协议》，北京某集团有限责任公司取得了相应补偿款。现拆迁协议所涉房屋已被拆除。相应非住宅拆迁档案显示被认定的房屋面积共1332.69平方米，相应房屋重置成新价共计930 796元。
审理中，贾某表示：“关于其出售给胡某的房屋的建房费用没有相关证据提交，是其购买的材料，人工是包出去的。”
经询问，北京某集团有限责任公司表示：“拆迁档案中1、2、3号房屋系贾某所建，与该单位无关，贾某所建房屋拆迁利益已与贾某结清。”
三、法院判决
1、胡某与贾某订立的《北京市门头沟区非住宅房屋征收补偿协议》征收档案项下1、2、3号房屋的房屋买卖合同中，涉及1、2房屋部分无效;
2、贾某于本判决生效之日起七日内返还胡某购房款共计1 055 552.46元，并以1 055 552.46元为基数，自2012年10月1日起至实际付清之日止，按照中国人民银行同期存款利率，返还胡某相应利息;
3、驳回胡某的其他诉讼请求。
四、律师点评
房产律师靳双权认为：
根据双方出具、接收收条情况及双方的陈述，法院确认贾某与胡某达成口头买卖合同，由胡某从贾某处购买《北京市门头沟区非住宅房屋征收补偿协议》征收档案项下1、2、3号房屋，胡某已付清价款210万元。双方订立买卖合同时实行的城乡规划法第六十四条规定：“未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的，由县级以上地方人民政府城乡规划主管部门责令停止建设;尚可采取改正措施消除对规划实施的影响的，限期改正，处建设工程造价百分之五以上百分之十以下的罚款;无法采取改正措施消除影响的，限期拆除，不能拆除的，没收实物或者违法收入，可以并处建设工程造价百分之十以下的罚款。”本案中，因双方买卖的1、2号房屋建设之初无合法建设手续，最终涉案房屋征收时亦未被政府部门认定其合法性，故法院确认双方房屋买卖合同有关1、2号房屋的部分因违反法律强制性规定而无效。其余部分因在征收过程中政府部门已经对其予以认定，相应部分系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，当属有效，故对胡某主张买卖合同中涉及3号房屋部分亦无效的诉讼请求，应不予支持。
合同法第五十八条规定“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”对胡某要求贾某返还全部购房款及利息的诉讼请求，法院根据合同无效所涉房屋面积占全部房屋面积的比例，确认贾某应返还胡某相应购房款1 055 552.46元，并以1 055 552.46元为基数，自2012年10月1日起至实际付清之日止，按照中国人民银行同期存款利率，返还胡某相应利息，对胡某要求按照贷款利率返还利息的要求，贷款利息并非贾某占用相应款项期间必然产生的孳息，故应对此不予支持。对贾某所提返还房屋问题，因涉案房屋已被拆除，不存在返还可能，对涉案房屋建房费用，因1、2号房屋被拆除且未被政府部门认定系因该房屋涉嫌大面积抢建，该房屋并非双方合意建造，胡某购房行为对涉案房屋被拆除且无补偿没有影响，相应建房费用应由贾某自行承担，故对贾某所提如果合同被认定无效要求胡某返还房屋的答辩意见，应不予采纳。对贾某所提其他答辩意见，没有法律依据，应不予采纳。
