北京房地产专业律师靳双权(13426037149)，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。
(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。)
一、基本案情
1、原告诉称
马某诉称：张某系其外孙。2006年张某因原居住房屋拆迁获得一套拆迁安置房屋，即本案房屋，房屋为经济适用房性质。张某通过拆迁获得房屋后与马某达成口头协议，马某从张某手中购买房屋，另外双方还口头约定待房屋可自由上市交易时，双方补签房屋买卖合同，且张某需尽快配合马某办理过户手续，后马某支付了购房款并居住使用该房屋至今。
目前房屋契税至今已满五年，符合经济适用房上市条件，房产证亦于2011年7月13日下发，马某、张某双方满足过户条件。双方于2013年11月29日签订了《存量房屋买卖合同》(自行成交版)，房屋价款为30万元，并办理了网签。不料待双方签字确认过户时，张某拒不配合，导致过户程序无法继续进行。时至今日，经马某多次催促，张某仍拒不出面配合马某办理房产过户，马某认为张某的行为已经违反双方当初的口头约定，且双方已签订《存量房屋买卖合同》(自行成交版)，顺利完成网签手续，张某在办理过户最后的过程中出尔反尔的行为，严重侵害了马某的合法利益。故起诉至法院，请求：1、判令张某履行双方于2013年11月29日签订的《存量房屋买卖合同》，配合马某办理位于北京市昌平区701号房屋过户手续，将房屋产权人由张某变更为马某;2、判令张某承担本案全部诉讼费用。
2、被告辩称
张某辩称：不同意马某的诉讼请求。网签不是我们出尔反尔，过户的时候需要张某的爱人签字，因为我当时不在场，网签需要房主到网上登记，房本一直在马某那里，导致我们无法办理房屋登记出售。如果没有前提条件(马某、张某以房换房，马某以位于海淀区303号的房子60多平米换房屋)，房子不可能30万出售。网签合同有失公平。
二、法院查明
2006年12月26日，张某(买受人)与房地产开发公司(出卖人)签订《北京市商品房预售合同》，约定：张某购买昌平区7号房屋，该房号为暂定编号，房屋预测建筑面积共74.46平方米，房屋总价款197319元。2008年10月21日昌平区地方税务局第二税务所征收了位于昌平区天通中苑701号房屋的契税。2011年7月13日，北京市住房和城乡建设委员会填发《房屋所有权证书》，写明：位于昌平区701号房屋为张某单独所有，房屋性质为经济适用房。
2013年11月29日，马某(买受人)与张某(出卖人)签订《存量房屋买卖合同》，约定：出卖人所售房屋昌平区701号，建筑面积共74.74平方米;经买卖双方协商一致，该房屋成交价格为人民币30万元整。该合同对于价款支付日期、房屋交付、违约责任、权属转移登记等均未约定。
另查，马某主张其与张某之间存在口头约定，约定马某购买张某房屋，待房屋可自由上市交易后，双方补签房屋买卖合同并办理过户手续。马某提交了2006年12月22日、2006年12月23日、2006年12月25日的银行存款回单共五张，证明先后向张某支付30.8万元。张某辩称只收到19.8万元，是马某赠与张某，用于交纳房款。张某辩称，2006年双方并没有房屋买卖合同的口头约定，当时约定是将房屋交由马某居住，马某百年之后还给张某，2013年，张某之所以和马某签订网签合同，是因为马某、张某协商好以房换房，马某用海淀区的房屋加上三十万补偿款换取房屋。
再查，房屋在办理入住手续后一直由马某居住使用。
三、法院判决
1、一审判决
张某履行马某与张某签订的《存量房屋买卖合同》，配合马某办理北京市昌平区701号房屋过户手续，将房屋产权人由张某变更为马某。
2、二审判决
驳回上诉，维持原判。
四、律师点评
房产律师靳双权认为：
依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
本案中，马某与张某之间签订了《存量房屋买卖合同》，约定张某将房屋出售给马某。张某主张其与马某之间不存在买卖房屋的口头约定，双方之间是以房换房，对于该辩称，张某并没有提交证据予以证明，故法院不予采信。
合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充;不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。本案中，马某与张某签订了《存量房屋买卖合同》，该合同中，约定房屋成交价为30万元，但对于房屋过户并没有明确约定。根据马某提交的银行存款回单，其已经向张某支付了30.8万元。现马某、张某双方对于办理过户没有达成一致意见，马某可以随时要求张某履行义务，但应当给张某必要的准备时间。
马某主张与张某有口头的借名买房约定，马某提供了下列证据：马某向张某支付房屋价款的证明;马某对房屋进行装修后，占有并实际使用房屋;马某持有房屋的产权证原件及购房的相关手续;马某对为何借名买房亦提供了合理解释。综合以上证据，法院对马某的主张予以采信，认可马某与张某有借名买房的口头约定。张某虽不认可马某之主张，但并未提出合理解释，法院对张某的主张不予认可。
