北京房地产专业律师靳双权(13426037149)，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。
(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。)
一、基本案情
1、原告诉称
郭某诉称：2007年12月25日，郭某、梁某就昌平区某居住区501房屋达成协议，约定由郭某给付梁某472423元，梁某将其申请的经济适用房出售给郭某，待该房屋具有上市条件时，梁某将房屋产权变更为郭某。协议签订后，郭某给付梁某房款及其他各项费用共计52万元，梁某将房屋交付郭某使用。现该房屋已满五年，具备上市交易条件，但梁某拒绝履行原协议约定的义务。故郭某诉至法院，诉讼请求：一、判令梁某继续履行2007年12月25日签订的房屋购买协议书;二、判令梁某配合郭某办理房屋产权变更手续;三、判令梁某赔偿因违约造成的损失30万元。
2、被告辩称
梁某辩称：房屋是经济适用房，国家政策规定不允许买卖。房屋还没有办理产权之前就以梁某的名义买卖是不允许的，当时梁某不懂政策，且有一定的困难，就跟郭某商量由郭某出钱购买。办理产权证后情况发生了变化，双方把买卖关系变成借款，讲明如果还不起钱再办理房屋过户。现梁某不同意把房屋转让给郭某，郭某提出的赔偿损失的请求也不符合相关规定，郭某居住五年也应给一定的补偿。合同是无效的，法院应驳回郭某的诉讼请求。
二、法院查明
2007年12月25日，郭某(甲方)与梁某(乙方)签订《协议书》。协议主要约定：一、以乙方名义购买位于北京市某居住区501室经济适用房，房款总价为322423元。购房款包括购房所产生的一切税、费等均由甲方一次性支付。甲方除全额支付以上款项外，需另外支付乙方15万元(甲方已经支付给乙方)。甲方支付完毕上述款项后，该房屋交由甲方管理。甲方对该房屋有权独立处理。甲方行使相关权利时，乙方必须无条件对甲方予以协助。……三、乙方承诺，该房屋可自由上市交易时将该房屋转让给甲方，甲方无需另行支付给乙方任何费用，届时，因转让所产生的所有契税、费用均由甲方负担。……十、乙方承诺无论何种原因，出现以下情形之一的，乙方除全额返还甲方所支付的一切款项外，另行支付甲方违约金15万元：1、乙方不配合甲方办理相关手续的，或乙方私自处分房屋的;2、无论何种形式的一方给甲方行使管理权及处分权造成障碍的;3、乙方不按合同约定办理转让手续的;4、无论何种原因的不能转让给甲方的;5、其他侵犯甲方权利的。
2007年12月26日，梁某与房地产开发公司签订《北京市商品房现房买卖合同》，约定梁某购买位于北京市昌平区某501的房屋一套，价款为322423元。合同签订后，郭某支付了购房款及专项维修资金、契税、土地出让金、印花税等费用，并于房屋交付后对该房屋进行了装修，后在该房屋内居住至今。2008年7月29日，北京市建设委员会颁发了该房屋的所有权证，登记的房屋所有权人为梁某，房屋性质为经济适用住房。本案庭审中，郭某称其不具有在北京市购买经济适用住房的资格。
另查：2009年1月15日，郭某(甲方)与梁某(乙方)签订《借款合同》，主要内容为：一、甲、乙双方经协商，因乙方缺资金购买昌平县某501房房产，甲方同意借款52万元人民币给乙方，用于支付上述购房及相关费用。二、借款期限从2007年12月20日至2012年12月31日到五年。乙方购昌平县某501房屋可以转让时办妥房产转移至甲方郭某名下止，以该房屋抵偿所借款项。乙方协助甲方将昌平县某501房产过户转移到郭某名下后，该房产为乙方归还甲方借款，并由甲方出具收条。三、上述条款甲、乙双方同意后，按照规定手续将昌平县某501房产到房地局办理借款抵押手续或由乙方自愿将房产证给甲方作抵押，并到公证处办理公证。四、2012年12月31日前，乙方不愿办昌平县某501房产转移过户到郭某名下时，乙方应归还甲方所借款项，并自愿支付年利率20%的五年期利息。甲方不能以放弃房产为理由，要求乙方还借款和利息。甲乙双方约定，如因任何一方违约，以该房产当时总房价抵押所借款和利息。双方都没有任何异议和债务关系。
三、法院判决
1、一审判决
驳回郭某的诉讼请求。
2、二审判决
驳回上诉，维持原判。
四、律师点评
房产律师靳双权认为：
经济适用住房是政府提供政策优惠，限定建设标准、供应对象和销售价格，具有保障性质的政策性商品住房，其购买资格具有专属性。本案中，郭某因不具有在北京市购买经济适用住房的资格，借用梁某的名义购买涉案经济适用住房，该行为违反了国家关于经济适用住房的相关政策、法规的规定，故双方签订的《协议书》应属无效。
现郭某要求梁某继续履行该协议，配合办理房屋产权变更手续，并要求梁某赔偿因违约造成的损失的诉讼请求，法律依据不足，法院不予支持。至于合同无效后的相关问题处理，双方当事人可另行解决。关于梁某辩称双方协议变更了法律关系一节，法院认为，双方签订的《借款合同》从约定的内容上看，其实质仍具有借名购买经济适用住房的性质，双方之间并不存在真实的借款关系，故对梁某的辩解法院不予采信。
