北京房地产专业律师靳双权(13426037149)，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。
(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。)
一、基本案情
1、原告诉称
李某诉称：2008年11月2日，李某与刘某签订关于朝阳区502号经济适用房的产权及资产说明协议，约定李某以刘某的名义实际出资购买该套房屋。早在签订协议之前，李某已经支付了购房款，并对房屋进行了装修，一直居住至今。2011年李某女儿与刘某的儿子离婚。2012年刘某起诉李某要求返还原物。为维护李某的合法权益，故诉至法院要求：1.确认双方达成的关于购买502号经济适用房的协议无效;2.刘某返还购房款及相关税费178686.64元;3.刘某返还装修费36112.62元;4.刘某赔偿购房损失补偿款1020480.35元;5.刘某赔偿李某因购买房屋所产生的福利损失64180元;6.刘某支付评估费9880元。
2、被告辩称
刘某辩称：刘某与李某之间不存在购房协议，更不存在协议无效的问题。李某所指的协议仅是一份说明，没有任何协议的意思，而且内容上根本没有设立、变更、终止民事权利义务的意思表示。在有书面文件的前提下，李某提供的电话录音不应作为判断双方是否存在借名买房合同关系的依据。李某不具备购房需求，没有借名买房的必要。刘某一直认为双方不存在借名买房关系，并基于这种认识在双方儿女离婚分割财产时做出了巨大让步。双方儿女离婚后，刘某已经将李某在海淀房屋的出资返还，还给付李某女儿李晓111万元折价款，但刘某对该房屋的出资却没有得到体现。如果本案按照借名买房处理，将不符合合同法规定，并导致巨大的不公平。刘某同意返还李某的购房出资款和装修款。
二、法院查明
李某与刘某原系姻亲关系。2005年1月28日，李某的女儿李晓与刘某的儿子刘晓登记结婚。2011年7月1日，二人离婚。
2007年11月21日，刘某与房地产开发公司签订《北京市商品房预售合同》。
2008年11月2日，刘某与李某签署《关于朝阳区502号经济适用房的产权及资产说明》，内容为：房屋属性为经济适用房;房屋购买指标为刘某单位以抽号方式产生，由李晓抽号获取;房屋按套内面积计算，该商品房单价每平方米4005.04元，总价款167731元;房屋出资人为李某，已付清全款;在取得该房的购买权时，刘晓、李晓及家长刘某、陈连香(刘某之妻)曾找到耿伟(刘某之长子)、陈连俊(刘某之大儿媳)商议此事，征求意见后，由于耿伟及陈连俊自身原因放弃该房购买权;因刘某财力有限，同意该房购买款由李某出资。
关于购房款的支付情况，李某提交2007年5月28日分两笔向刘某汇款48000元和120000元的汇款凭证及开发商出具的购房款171372元发票。李某另交纳专项维修资金3427元，契税1713.72元、产权代办费700元、房屋登记费40元、印制费10元、测绘费60元。
庭审中，李某称2009年开发商交付房屋后对房屋进行了装修并居住至今。为此，李某提交装修合同，支付装修款及购买装修材料的票据，支付物业费、水、电、燃气费等票据佐证。
2010年2月20日，房屋取得房屋产权证，登记于刘某名下;房屋性质为经济适用房。
审理中，李某申请对房屋的装修及现价值进行评估。经北京市高级人民法院随机摇号确定，法院委托北京京评价格评估有限公司对上述鉴定事项进行评估。2012年11月25日，该评估机构出具价格评估报告书，评估结论为：假定房屋已具备上市交易条件的市场价格为1212000元，装修(含空调)价格为23279.61元。李某交纳评估费9880元。
2013年10月24日，李某于重新审理过程中以房屋市场价格增长过高为由申请法院对诉争房屋现价值进行重新评估;刘某认为重新评估缺乏依据，故不同意对房屋价值重新进行评估。法院认为原评估报告的有效期至2013年11月24日，原审时尚未超过该评估报告的有效期，虽房屋价格波动较大，但考虑房屋的性质为经济适用住房，且现尚不符合上市交易的条件，故李某申请重新评估缺乏相应的依据，法院告知不予准许。
另查，2011年7月1日，双方子女李晓和刘晓在北京市海淀区人民法院调解离婚，确认：双方共同承担债务30万元;位于北京市海淀区房屋归二人共有，双方于调解书生效后三十日内共同委托房屋中介机关将房屋出售，出售所得款在扣除应承担的债务后，所剩余款由双方均分。
2012年3月19日，李晓与刘晓在北京市海淀区人民法院就共有物分割纠纷一案达成调解协议，确认：位于北京市海淀区房屋归刘晓所有，刘晓于2012年5月20日之前支付李晓房屋折价款111万元，李晓于收到该笔款项后一个月之内搬出该房屋;该房尚欠银行贷款由刘晓负责偿还;刘晓出售该房屋时由刘晓垫付的营业税由刘晓、李晓二人平均分担;双方尚欠李晓之父李某借款13万元由刘晓于2012年5月20日前负责还清。经询，刘晓已给付李晓111万元、李某13万元。
另查，2008年2月22日，李某与刘某就双方对上述海淀区房屋和502号房屋的出资进行核算，确定刘某出资金额为239247.56元，李某出资金额为255433.9元(含房屋房款167731元);李某出资部分不参加刘晓、李晓以及刘某的财产分配。刘某认为此核算明细可以表明双方非借名买房关系。李某则认为此核算明细证明李某的出资系其个人财产，与双方儿女财产无关。
庭审中，李某称为筹集购房款，其与原工作单位提前解除劳动关系，无法享受单位福利，而造成自行负担物业费和供暖费的福利损失。
再查，刘某已向法院起诉李某、杨战英及李晓返还原物一案。
三、法院判决
1、一审判决
1)确认李某与刘某关于北京市朝阳区502号房屋达成的房屋买卖协议无效;
2)刘某返还李某购房款及相关税费十七万七千三百二十二元七角二分;
3)刘某偿李某装修费二万三千二百七十九元六角一分;
4)刘某赔偿李某购房损失六十万元;
5)驳回李某的其他诉讼请求。
2、二审判决
驳回上诉，维持原判。
四、律师点评
房产律师靳双权认为：
虽然李某与刘某未针对房屋签订正式的书面房屋买卖协议，但结合双方签订的《关于朝阳区502号经济适用房的产权及资产说明》，李某在房屋交付后对房屋装修并入住至今，以及房屋的原购房合同、购房款发票、房屋产权证的原件均由李某持有的情况，法院认为双方实际就李某使用刘某的购房指标购买房屋达成一致意见，双方之间形成了借名买房关系。因房屋系经济适用房，李某借名买房行为违反了相关政策、法规的规定，应属无效。
双方基于无效协议取得的财产应予返还，刘某应返还李某已支付的购房款和相关税费。同时，李某应返还刘某房屋。鉴于刘某已另案起诉，故本案对此不予处理。关于装修费，合同无效后李某要求赔偿装修损失系合理请求，法院根据评估结论对装修损失的数额予以确定。
基于房屋价值提升和李某已在该房中居住的实际情况，房屋买卖协议无效对李某产生一定信赖利益损失，但考虑到双方在借名买房时明知房屋属限制上市交易的房屋，双方对协议无效的后果均负有过错，以及李某与刘某原系姻亲关系，双方形成借名买房交易并非单纯以获利为目的，因此法院根据评估结论，在扣除李某已付购房款的前提下，结合本案实际情况和双方过错程度，对李某的损失予以酌定。关于李某主张的福利损失，因与本案并无必然关联性，且无充分法律依据，故法院对该项请求不予支持。关于评估费，法院根据双方过错程度予以确定。
