北京房地产专业律师靳双权(13426037149)，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。
(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。)
一、基本案情
1、原告诉称
2014年7月，李某诉称：张某(2007年8月3日去世)与付某(1995年1月去世)原系夫妻关系，生有三名子女分别为长子张大、次子张二(2010年12月7日去世)、三子张三(2011年11月20日去世)。张二与马某系夫妻关系，生有一女张茜，张三与我系夫妻关系，双方并未生育子女，李某系张三唯一法定继承人。张某原在23号承租平房一间，1995年，上述房屋拆迁，分得北105号房屋及605号房屋，分别由张大及张二承租。13号房屋现登记在张某名下。房屋为张某单位的房改售房，当时购买房屋时，经家庭协商，按照三个孩子一人一套房屋的原则，房屋由张三购买并归属张三所有。但因是张某单位的房改售房，只能借张某的名义购买。张三去世后，作为张三唯一的法定继承人，房屋应属李某所有。现我诉至法院，要求张大、马某、张茜协助我办理房屋的所有权变更手续，将涉诉房屋登记在我名下。
2、被告辩称
张大辩称：房屋是张某单位分配的公有住房，根据房改售房政策，张某可以购买房屋。当时房屋由张三、李某及张某共同居住。李某及张三曾表示说由他们购买房屋，但因二人与张某之间有矛盾，张某不愿让张三购买，最后还是李某和张三办理了购房手续，具体由谁出资我不清楚。现房屋登记在张某名下，应为张某的个人住房，即便是李某及张三出资，也是张某的房屋。故不同意李某的诉讼请求。
马某、张茜辩称：购房当时张三没有工作，只有李某上班，张三不可能有钱购买房屋。购房发票上也是登记的张某的名字。我们认为购房系由张某出资，产权登记在张某名下，房屋应属张某所有。故不同意李某的诉讼请求。
二、法院查明
房屋原为张某单位原崇文区房地产管理局的直管公房，由张某承租。2004年11月25日，张某与崇文区房地产管理局签订《优惠出售直管公有住宅楼房协议书》，购买了房屋。
2005年10月，张某出具字条一张，载明：“楼房是小儿万起出钱买的，证明：张某，2005.10月”。马某不认可该字条由张某书写，申请对张某的签字是否由其本人所签进行鉴定。法院委托法大法庭科学技术鉴定研究所进行鉴定，该研究所出具《鉴定文书》中的鉴定结论为检材落款处的“张某”签名与样本中的“张某”签名是同一人书写。
审理中，李某另出示收据原件两张。其中2004年10月28日的收据载明，收到张某购买房屋购房定金1000元;2004年11月25日的收据载明，收到张某购买房屋房价款31065元。李某主张因购房款由其与张三出资，故收据原件由其保存;但因时间久远，且付款由张三负责，记不清楚具体付款方式，应该是张三所在出租车公司因工作原因退给张三5万元左右，有可能之前上述款项存入张三名下工商银行账户中并取款支付。法院调查购房款支付前后上述账户的资金存取情况，上述账户在2004年12月23日存入2000元，余额为3810.72元。李某对此真实性认可，称有可能当时5万元并未存入银行，直接支付了购房款。
审理中，张大陈述：在购买房屋之前，张某给其打电话，称因张三经常与张某争执，房屋就由张三购买吧，张大向张某答复原话说只要张三不跟你争执，房屋就让他买吧;但具体是否由张三出资购房，张大不清楚。马某陈述：购买房屋之前张某给其爱人张二打电话，称因张三经常与张某争执，房屋就由张三购买吧。马某同时认为张三没钱，因为张三还曾向马某借过钱。
房屋原由张某及张三、李某夫妻共同居住，张某、张三去世后，房屋由李某居住。房屋的所有权证、房改购房协议书现由李某持有。
另查，张某原承租北23号的房屋，上述房屋拆迁后，分配了605号房屋及105号房屋，上述两套房屋分别由张二及张大承租并供其家庭使用。庭审中，马某称张某、张二同为原崇文区房地产管理局职工，23号的房屋自上世纪七十年代即由张某承租，后张某将上述房屋退给单位。1990年左右，单位又将上述房屋分配给张某家庭居住，但是由张二承租，故拆迁时分的两套房屋由张二、张大承租。原审法院到北京市房屋土地经营管理二中心体育馆路分中心调查上述房屋相关档案，档案材料中显示1980年23号的房屋由张某承租，没有张二承租上述房屋的相关材料。
三、法院判决
1、一审判决
张大、马某、张茜协助李某办理十三号房屋的所有权变更登记手续，将房屋所有权登记在李某名下。
2、二审判决
驳回上诉，维持原判。
四、律师点评
房产律师靳双权认为：
当事人约定一方以他人名义购买房屋，并将房屋登记在他人名下，借名人实际享有房屋权益的，借名人有权要求登记人(出名人)办理房屋所有权转移登记手续。本案中，李某主张张三与张某存在借名购房关系，并出具张某的字条，该字条经过鉴定确为张某亲笔书写。根据张大、马某的当庭陈述，在购买房屋前，张某也向张大、张二表示过房屋由张三购买。且结合张某之前承租的23号的房屋拆迁后分别由张大、张二承租，13号房屋由张三购买亦符合常理。
再结合13号房屋一直由李某家庭与张某居住使用，法院认为字条系张某的真实意思表示，张三借张某的姓名购买了房屋，张某与张三形成借名购房合同关系，张三有权要求张某办理房屋所有权转移登记手续。现张三、张某、张二均已去世，李某作为张三的法定继承人有权要求张某的法定继承人张大及转继承人马某、张茜履行转移登记的义务。李某的诉讼请求，于法有据，法院予以支持。法院查询张三的银行账户，虽该账户内在支付涉诉房屋购房款前后没有大额资金存取情况，但该查询并不能直接证明张三并未出资，且张某的字条中已认可涉诉房屋购房款由张三出资。马某认为23号的房屋由张二承租，并未提交相应证据，法院亦未能查到张二承租该房的档案材料，对此答辩意见，法院不予采信。
