北京房地产专业律师靳双权(13426037149)，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。
(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。)
一、基本案情
原告诉称
李某诉称：2006年12月11日吴某出具证明，内容为：兹证明李某为402室经济适用住房的产权人。因李某没有北京户口，所以以吴某的名字购买的。等国家政策允许时，吴某即刻将产权过户给李某。但现在吴某不仅补办房产证进行抵押贷款，甚至无理要求李某腾退房屋，严重侵犯李某的合法权益，故提起诉讼，要求：1、确认李某借用吴某名义买房的民事法律行为无效;2、判令吴某返还李某购房款403012元、购房费用27493元(其中契税16121元、手续费750元、印花税202元、公共维修基金8060元、保险费2337.2元、登记费22.8元)、购房利息61393.83元;3、判令吴某赔偿李某装修损失14万元;4、判令吴某全额赔偿李某房屋差价损失2278501.17元;5、请求判令吴某承担本案全部诉讼费用。
2、被告辩称
吴某在原审法院辩称：不同意李某的诉讼请求。借名买房的事实根本不存在。买房的日期是2001年3月，所谓的证明是2006年，情理上讲不符合常理。所有的购房手续、资金来源都是吴某本人的账号，本人的名下，对方没有任何证据证明自己出资。案件焦点第一是是否有实际出资，第二吴某写的承诺是不是客观事实，不是吴某的真实意思表示，也没有经过吴某丈夫的同意、知情和认可。总之不同意李某的诉讼请求。
二、法院查明
2001年2月15日，吴某与某房产公司签订《商品房买卖合同》，约定由吴某购买402号房屋。该房屋于2002年取得所有权证书，登记所有权人为吴某，房屋性质为经济适用房。
2013年吴某将李某诉至法院，要求确认房屋归其所有，法院经审理认为双方借名购买经济适用房的行为本身违反了国家政策，应属无效，现房屋登记在吴某名下，在无相反证据的情况下，吴某要求确认房屋归其所有理由充分，出资问题双方可另行解决，遂判决支持了吴某的诉讼请求。李某不服提出上诉，二审维持了原判。
2014年吴某起诉李某要求返还房屋，法院经审理认为房屋登记在吴某名下，生效文书亦确认吴某为房屋所有权人，故判决李某将房屋腾退给吴某。李某不服提出上诉，二审于2014年8月13日维持了原判。
另查，该房屋归还房屋贷款所用的存折由李某持有，自2002年7月至2005年4月共计偿还贷款85650.43元，2005年5月，案外人胡梦向归还房屋贷款的账号汇入236950元，该房屋贷款全部结清。庭审中李某称胡梦系李某之子张恺的司机，吴某认可该笔款项是张恺的钱，不是胡梦的钱。
再查，房屋交付后李某对房屋进行了装修并占有使用至今。该房屋的购房手续等原件原均由李某持有，后丢失。
诉讼过程中，李某申请对房屋价值进行评估，评估报告显示，房屋在价值时点2014年8月13日的正常市场价值为277.04万元。李某支付了评估费7500元。
三、法院判决
1、一审判决
1)吴某支付李某购房款及贷款利息四十二万五千六百一十二元四角三分、购房费用二万七千四百九十三元;
2)吴某支付李某房屋增值差价损失一百八十九万三千九百一十元四角;
3)驳回李某的其他诉讼请求。
2、二审判决
驳回上诉，维持原判。
四、律师点评
房产律师靳双权认为：
双方借名购买经济适用房的行为已经经过生效民事判决书认定违反了国家政策，应属无效，因此李某再次要求确认借名买房行为无效的诉讼请求，违反了一事不再理的原则，因此法院不予支持。
本案争议的焦点是房屋由谁出资购买。根据庭审查明的情况，购房手续原件均由李某持有，房屋由李某装修并居住使用，吴某书写的证明中认可了李某的出资及李某之子张恺代为偿还贷款的事实，而吴某并未提供认可证据证明其出资的事实，因此，法院认定房屋系李某出资购买。因该借名买房的行为已经被确认无效，合同无效后，因该合同取得的财产应当予以返还，现已有生效文书判决李某将房屋腾退给吴某，因此吴某应返还李某为购买房屋支付的购房款及利息、契税、印花税等相关款项，故李某要求吴某返还购房出资及相关税费的诉求中的合理部分，法院予以支持。
对于装修，因装修完成后，李某实际使用该房屋，对于装修的现值，李某并不申请鉴定，因此对于李某诉讼请求中关于装修的部分，法院不予支持。
对于该合同的无效，双方均有过错，考虑到李某支付了全部购房款，吴某拒绝履行等因素，吴某应对合同的无效承担主要责任。对于因房屋升值所产生的收益，吴某应按照其过错程度给予李某相应的房屋增值补偿款，增值款的具体数额由法院根据房屋价值、双方过错程度等情况酌情予以确定。
