北京房地产专业律师靳双权(13426037149)，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。
(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。)
一、基本案情
1、原告诉称
李某林诉称：李某林与李某娅(李某林三妹)系同胞兄妹关系。2007年8月，李某楠、李某娅决定在北京帮李某林买套住房，李某娅主动要求无偿用她的经济适用房指标给哥哥，李某林委托李某楠以李某娅名字在北京昌平区回龙观镇601号购买一套经济适用房，约定5年后(2012年9月6日以后)无条件办理过户手续。因当时李某林没钱支付房款，向李某楠借款并委托办理购房交款手续。
于2007年8月3日，李某楠以李某娅名义与原房主通过中介签订了《房产交易居间合同》，为李某林购买了601号经济适用房二手房一套。房款72万元，中介费及其他各种费用26475.66元，共计746475.66元。房屋装修费用88481元。房屋交付后，一直由李某林一家及父母居住。
现李某娅违反当时购买房屋时无偿过户的口头约定，并向昌平区人民法院起诉，以房屋产权人的身份要求李某林全家腾退房屋。一审、二审法院均审理认为：“ 601号房屋所有权人虽然为李某娅，但李某林与李某娅就该房屋存在出资纠纷，双方应当先解决出资纠纷”。至此，法院驳回了李某娅的起诉。
综上所述，李某林认为，因李某娅违背当时的口头约定(5年之后无偿过户)，造成买卖合同不能正常进行，故李某林要求李某娅返还因购买该房屋的所有费用(购房款、中介费、其他费用，以及因违反口头约定不过户而产生的经济损失赔偿款)。为维护李某林的合法权益，诉至法院，请求判令：1、李某娅返还李某林因出资购买房屋的费用746475.66元;2、李某娅返还李某林房屋装修费88481元;3、李某娅赔偿李某林因违约造成的经济损失150万元整;4、李某娅赔偿李某林利息支出84787元及它案诉讼费用5632元。审理过程中，李某林变更诉讼请求为：判令李某娅履行合同义务，将601号房屋过户至李某林名下。
2、被告辩称并反诉
李某娅辩称：李某娅和李某林之间没有任何房屋买卖合同纠纷，李某娅认为李某林和李某楠在串供，同样的资料3个案件重复提交，而且本案的起诉书与李某楠于2012年提交的起诉书内容如出一辙。
李某娅反诉称：李某林所称其与李某娅的房屋买卖合同纠纷根本不成立。李某林与李某娅之间没有任何关于房屋买卖的合同。房屋的所有权人是李某娅，李某林一家自2007年9月一直在该房屋内居住，严重侵害了李某娅的正当公民权益，给李某娅物质及精神上造成了巨大损失。诉至法院，请求判令：1、李某林支付李某娅侵占房屋使用费498000元(自2007年9月起暂计算至2014年7月，每月6000元)，并支付利息84787元、它案诉讼费5632元;2、李某林搬离房屋。
二、法院查明
2007年8月3日，李某楠作为其妹李某娅(乙方，买受方)的委托代理人、案外人张斌(甲方，出售方)、房地产公司(居间方)签订《房产交易居间合同》。
2007年9月5日，李某娅与北京某公司针对前述房屋签订了《北京市商品房现房买卖合同》，完成了前述合同约定的改底单，当日李某楠用其名下银行账户内的资金向房屋出售人张斌支付了710000元购房款。次日，房屋交付后，即由李某林进行了装修，并由其一家居住使用至今。另，该房屋产生契税3975.66元、房屋登记费40元、产权代办费800元。2009年8月31日，房屋办理产权登记，房屋所有权人登记为李某娅，房屋性质为经济适用房。
李某娅仅持有前述房屋由其挂失后补办的房屋所有权证书，其余《房产交易居间合同》、《北京市商品房现房买卖合同》、被挂失的原房屋所有权证书、契税票据、准住证、入住通知单、收据、购房发票等原始材料均保存于李某林处。对此，李某娅解释称：因为自2008年底至2011年6月，双方一起在房屋内居住，相关材料均存放于该房屋内。李某林对此不予认可，并称：是其委托李某楠购房，因此购房后李某楠将相应材料交予了李某林。
审理过程中，李某娅对于李某楠支付房款不持异议，但其认为李某楠是受其委托而为其支付的房款。李某楠出庭作证陈述称：李某林、李某娅、李某楠及三人父母协商一致，并口头约定，由李某林借用李某楠的钱款及李某娅的购买经济适用房资格购房，所购房屋归李某林所有并在满五年后过户。三人之母亦出庭作证，所述情况与李某楠一致。
李某娅当庭提交数张银行凭单，以证明：2005年11月15日，李某楠用李某娅的定期存单自取人民币130000元;2006年11月28日，李某楠用李某娅的定期存单自取人民币120000元;2007年3月31日，李某楠用李某娅的活期存单自取人民币20000元;2007年9月1日，李某楠用李某娅的定期存单自取人民币250000元;2008年2月9日，李某娅为李某楠开卡并存入人民币300000元。由此，李某娅认为其已经向李某楠预先支付了购房款820000元。李某林对此不予认可，并否认该款项与购买房屋之间的关联关系。
李某林同时提交李某楠之夫王希(出卖人)与案外人丁伟(买受人)于2007年10月4日就其他房屋签订的《北京市存量房屋买卖合同》及丁伟出庭作证，以证明王希此次房屋买卖合同的售房款均直接打入李某娅的账户，因此李某娅与李某楠在经济上多有往来，李某楠委托李某娅为其理财。李某娅认可其收到了丁伟支付的1468000元款项，但否认该款项为李某楠夫妇的售房款，亦不能说明该笔款项的来源及性质。
庭审中，对于李某娅主张的其在2005年11月至2008年2月多次向李某楠支付购房款一节，李某娅称其是出于对姐姐李某楠完全信任，因此把钱给李某楠委托她为其购房，而并不认可是李某楠将自己的款项存于自己名下委托其代为理财。经询问，李某娅述称：其于1992年参加工作，开始一直打零工，且一直没有稳定工作，从未购买过房产;对于2007年购房时的月收入一节，李某娅称记不清了;对于七十余万购房款一节，李某娅称其是一个人积攒的积蓄。对于前述房屋自交付时始，即由原告李某林家庭居住使用一节，李某娅称是其将该房屋基于亲属关系借予李某林居住使用的，李某林对此不予认可。对于双方矛盾激化后，李某娅为何主动搬离登记于其名下的房屋一节，李某娅称是为了其个人安全考虑。
经李某林申请，北京市高级人民法院随机确定，原审法院委托房地产评估咨询公司对前述房屋进行了价值评估，评估结果为：2014年7月11日，601号房屋的公开市场价值为257.25万元，单价为每平方米25235元(估价对象时点房屋性质为经济适用房，根据已购经济适用房上市规定，产权人应按出售价格的10%补交土地收益等价款，本次评估估价结果已扣除上述款项)。此次鉴定费用7000元，由申请人李某林先行交付。
三、法院判决
1、一审判决
1)李某娅协助李某林将601号房屋所有权转移登记至原告李某林名下;
2)驳回被告李某娅的反诉诉讼请求。
2、二审判决
驳回上诉，维持原判。
四、律师点评
房产律师靳双权认为：
本案争议焦点在于是否李某林与李某娅之间是否存在借名买房合同关系。首先，关于购房款的支付，李某林与李某娅均认可房屋的购房款72万元是从李某楠处支付，庭审中李某楠出庭作证购房款是由其出资借给李某林的，否认该房款是李某娅的资金。李某娅虽提供银行凭单证明自2005年至2008年间陆续给付李某楠82万元，但并无证据证明该款项用于支付房屋的房款，对金额上的差异亦未做出合理解释，结合李某娅与李某楠在经济上互有往来的事实，法院对李某娅所称李某楠系受其委托支付房款的主张不予采信。
其次，关于房屋的占有使用情况，李某林家庭自房屋交付后即入住至今，李某娅自述自2008年底至2011年6月曾在房屋内居住，后因家庭矛盾主动搬离房屋。再次，关于购房原始资料的持有，李某娅仅持有由其挂失后补办的房屋所有权证书，其余《房产交易居间合同》、《北京市商品房现房买卖合同》、被挂失的原房屋所有权证书、契税票据、准住证、入住通知单、收据、购房发票等原始材料均保存于李某林处。李某娅称上述原始资料系其在房屋居住期间存放于房屋内，但对其自行搬离房屋时为何不带走购房原始资料未能做出合理解释。
最后，关于双方是否有借名买房的约定，原审中李某林与李某娅的同胞姐妹李某楠、三人之母均出庭作证，证明家庭内部协商决定借用李某娅的经济适用房购房资格为李某林买房，因二人系李某林与李某娅共同的直系亲属，其证言在内容上相互印证，结合前述房屋出资、使用情况及购房原始资料持有情况，法院对李某林主张的借名买房合同关系予以采信，对李某娅主张的房屋借用合同关系不予采信。
