北京房地产专业律师靳双权(13426037149)，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。
(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。)
一、基本案情
1、原告诉称
2012年9月，赵某诉称：我于2011年1月23日得知某公司有一套月坛西街的房屋代理出售，后去该公司，其当时的负责人刘某向我介绍北京市西城区301号房屋。我提出看房，看房后，霍某到了某公司处，要求当天交易签合同，房屋可以一百五十万元的价格交易。我看房屋较合适就同意当场签合同。但是，霍某拿出的房屋产权证并非其本人，而是其父亲所有，我对此产生异议。某公司负责人刘某和霍某当场表示，该房屋为霍某父亲所有，霍某回家可以取得授权书交易。为此，霍某、某公司同意如果由于房屋产权问题造成房屋买卖不能进行，霍某赔偿我损失费四万五千元。有鉴于此，我与霍某、某公司三方当晚达成口头协议，并于1月25日在某公司办公地点和霍某、某公司签订房屋买卖居间合同。
由于房屋是霍某本人要求将首付款交给某公司，由该公司收取后交给霍某。但是，某公司说已经和霍某沟通，由我直接汇款给霍某。在我要求下，给霍某的每笔汇款均由某公司派人随同。我按照合同支付首付款后，要求霍某积极履行合同，并要求某公司协助。直到2011年4月1日，霍某告诉我，他出售的房屋为央产房不能上市交易。我找到某公司要求协助解决，该公司负责人刘卫东和我赶到霍某原单位庄森(香港)科技有限公司，经过协商，三方决定停止房屋买卖，并签订三方协议，规定霍某、某公司责任。
截止到2012年6月25日，霍某、某公司仍未按协议履行。现诉至法院，要求判决：1、解除我与霍某、某公司于2011年1月25日签订的《房屋买卖居间合同》及《补充协议》;2、霍某返还我已支付的定金余额195000元，某公司对此承担连带责任;3、霍某支付我赔偿金11万元，某公司对此承担连带责任;4、某公司支付违约赔偿金11132.5元[(195000元+11万元)*0.0001*365]，霍某对此承担连带责任;5、诉讼费由霍某、某公司负担。
2、被告辩称
某公司辩称：不同意赵某的诉讼请求。2011年1月25日，赵某与霍某及我公司签订《房屋买卖居间合同》，之后又签订了《补充协议》。合同签订后，我公司收取了中介费4万元。因为房屋买卖合同没有履行，所以我公司在2011年4月13日将中介费退还给了赵某。赵某所说的房屋定金，是赵某和霍某自行交接的，没有经过我公司。因为我公司已经退还了中介费，所以不再承担房屋买卖合同的相应义务，在退还中介费后，三方合作即终止。
霍某未到庭应诉。
二、法院查明
房屋所有权登记在霍某某名下。赵某、某公司称霍某系霍某某之子。
2011年1月25日，霍某(出卖人，甲方)、赵某(买受人，乙方)、某公司(代理方，丙方)签订《房屋买卖居间合同》及《补充协议》，约定：霍某将霍某某名下的房屋售予赵某，房屋成交价150万元;赵某应于合同签订当日向霍某支付定金45万元，过户当天补齐剩余房款105万元，某公司的经纪代理费45000元由赵某于该合同签订当日支付;霍某保证于2011年4月10日前将房屋内物品清理干净及办理相关手续。
合同签订当日，赵某给付霍某2万元。后，赵某分别于2011年1月26日、2011年2月23日给付霍某28万元、15万元。
2011年4月，霍某(甲方)、赵某(乙方)、某公司(丙方)签订《三方协议》，约定：“甲、乙、丙三方根据《房屋买卖居间合同》达成如下协议：一、甲方应支付乙方已付房款45万元整加赔偿金11万元整，甲方承担中介费用4万元整。丙方返还乙方中介费4万元整。二、甲方保证于4月18日返还乙方已收房款13万元整，同时甲方保证支付丙方中介费2万元整。三、甲方保证5月1日前返还乙方已收房款的尾款43万元整，同时甲方支付丙方中介费2万元整。四、如甲方未按期支付乙方费用，丙方同意每日按照未支付费用的总价的万分之一的费用付乙方，直到甲方付完全款。”
2011年4月13日，某公司退还赵某中介费4万元。
原审审理中，赵某称霍某自2011年4月至2012年2月28日，陆续给付其钱款共计25.5万元，尚有19.5万元未给付，其要求某公司支付违约赔偿金的期限为2012年2月28日至2013年3月1日，共计365天。另，赵某及某公司均称霍某未取得霍某某的售房授权。
三、法院判决
1、一审判决
1)赵某、霍某、北京某阜成门房地产经纪有限公司签订的《房屋买卖居间合同》及《补充协议》无效;
2)霍某返还赵某购房定金人民币十九万五千元，并给付赵某赔偿金人民币十一万元。
3)北京某阜成门房地产经纪有限公司给付赵某人民币一万一千一百三十二元五角;
4)驳回赵某其他诉讼请求。
2、二审判决
驳回上诉，维持原判。
四、律师点评
房产律师靳双权认为：
行为人没有代理权以被代理人的名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。本案中，根据庭审查明的事实，虽然房屋买卖居间合同及补充协议是以霍某的名义签订的，但是房屋所有权证上登记的权利人为霍某某，在三方签订合同的过程中，霍某是以霍某某的代理人的身份出现的，故霍某的行为应认定为无权代理。在无权代理的情形下，霍某始终没有取得霍某某的代理授权，霍某某亦未对房屋买卖居间合同及补充协议进行追认，故本案所涉的房屋买卖合同居间合同及补充协议应是无效的。
2011年4月，赵某、霍某及某公司三方签订了三方协议，该协议是三方真实意思表示，且内容不违反我国法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。该协议约定了各方的合同责任，故应当按照该三方协议来确定各方应负的法律责任。三方协议明确约定由霍某返还赵某已经交付的房款及赔偿金，故赵某要求霍某给付尚未返还的该款项，理由正当，法院对此予以支持。三方协议并未约定由某公司对此负连带责任，故对赵某要求某公司对此承担连带责任的请求，法院不予支持。
三方协议约定某公司每日按霍某未支付费用的总价的万分之一向赵某支付费用，直至霍某付完全款，故赵某要求该公司给付相应的费用，理由正当，法院对此予以支持，其计算的数额亦在协议约定的范围以内，法院对其计算数额不持异议。但是，三方协议并未约定霍某应就此承担连带责任，故对赵某要求判决霍某对此承担连带责任的请求，法院不予支持。霍某经法院依法公告送达起诉书副本、开庭传票及合议庭组成人员通知书，无正当理由未到庭应诉，视为放弃答辩权利。
