北京房地产专业律师靳双权(13426037149)，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。
(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。)
一、基本案情
1、原告诉称
邱某诉称：邱某、陈某于2015年7月2日签订了《北京市存量房屋买卖合同》，合同约定邱某将位于北京市昌平区201号房屋售予陈某。合同约定房屋总价款三百九十五万元，付款方式为陈某当日支付定金20万元，于2015年8月5日前支付购房款340万元，其余30万元，陈某申请办理贷款。
同时，合同约定买卖双方应按约定履行义务。若逾期履行，自逾期之日起违约方按成交价格的每日万分之五向守约方支付逾期违约金。自逾期之日起超过十五个工作日仍未履行，守约方有权单方解除《买卖合同》。任一方违约造成《买卖合同》无法继续履行或解除，守约方可依据定金罚则或成交价格的20%向违约方索赔。违约方还应承担守约方因本次交易所支付的居间等各项费用。合同约定如发生争议，由双方协商解决;协商不成的，依法向房屋所在地人民法院起诉。
合同签订后，陈某当日向邱某支付定金20万元。按照合同的约定，陈某应于2015年8月5日前向邱某支付购房款人民币340万元，陈某一直拒绝履行。在邱某的多次催促下，陈某明确告知因资金原因，不予购买该房屋了。邱某认为，陈某的行为违反了协议约定，侵犯了邱某的合法权益。特向法院提起诉讼，请求法院判令：1、解除邱某、陈某于2015年7月2日签订的《北京市存量房屋买卖合同》;2、陈某支付违约金59万元(扣除已付定金20万)3、陈某支付诉讼费用。
2、被告辩称并反诉
陈某辩称：同意解除合同，但解除的时间是10月12日。不同意支付违约金，陈某认为在合同履行过程中双方对合同进行了变更，根本导致合同无法继续履行的是邱某。
陈某反诉称：陈某与邱某房屋买卖合同纠纷一案，已由法院立案审理，因邱某在办理房屋贷款手续时拒不提供房屋租赁合同，因此陈某无法办理贷款手续，致使本案房屋买卖合同无法继续履行，应当承担违约责任，根据双方合同约定，陈某有权要求邱某按定金罚则双倍返还定金共计40万元整。为维护当事人的合法权益，请求法院判令：1、邱某双倍返还定金共计40万元整;2、本案诉讼费由邱某承担。
二、法院查明
在某中介公司的居间下，邱某的母亲孙爱花作为邱某的委托代理人(出卖人)与陈某(买受人)于2015年7月2日签订《北京市存量房屋买卖合同》。同日，双方签订附件二，第二条第五款商业按揭贷款中约定“若贷款未获批准或批贷数额不足拟贷款额，买受人可再向其他银行申请，出卖人应配合。买受人未再次申请，再次申请仍未获批准或批贷数额仍不足拟贷款额，则买卖双方应于20日内办理权属转移登记手续，同时买受人应以现金形式补齐贷款部分房款”。
合同签订后，陈某依约支付了定金20万元。对于合同中约定的30万元贷款以及340万元中的170万元，陈某均需通过光大银行经营贷过桥的方式支付。在合同约定的申请贷款及支付购房款之时，某中介公司告知陈某光大银行无法办理该项业务，具体能够办理时间不确定。2015年8月27日，能够办理上述业务的时候，陈某开始申请办理贷款，并向福建金城丰担保有限公司北京分公司支付借款利息6万元、服务费4.6万元。
2015年9月21日。孙爱花给某中介公司的经纪人发短信表示超出合同期限太长，不能再等了。经纪人回复就等批贷了，其他款项陈某自己筹。孙爱花从经纪人处取得陈某的联系方式。次日，孙爱花与陈某取得联系。在孙爱花与陈某的沟通中，陈某表示资金存在问题，想和邱某协议退款，如果邱某不同意，也可以筹款继续履行合同。孙爱花表示若陈某不愿意购买，应提供合理方案。2015年9月25日，某中介公司的经纪人给孙爱花发短信，需要孙爱花给承租人打电话后，承租人才能签放弃优先购买权协议，持有放弃优先购买权协议就可以审批贷款了。
庭审中，陈某与某中介公司均称签订合同时，与邱某达成口头协议，除合同中约定30万元外，340万元中的170万元亦需以过桥贷款的方式支付，在银行无法办理该项业务时也告知邱某，需要等待银行的审批，邱某对上述情况知情且同意。邱某对陈某与某中介公司的上述陈述均不认可。
三、法院判决
1、一审判决
1)解除邱某与陈某签订的《北京市存量房屋买卖合同》;
2)陈某支付邱某违约金十万元;
3)驳回邱某的其他诉讼请求;
4)驳回陈某的反诉请求。
2、二审判决
驳回上诉，维持原判。
四、律师点评
房产律师靳双权认为：
依法成立的合同，对当事人均具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，邱某与陈某签订的房屋买卖合同，系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。双方在房屋买卖合同中约定应于2015年7月10日前办理申请贷款手续，买受人拟贷款数额为30万元，买受人应于2015年8月5日前支付购房款340万元。陈某与某中介公司主张与邱某达成口头协议变更了贷款数额，但未出示证据予以证明，且邱某对此不认可，故陈某与某中介公司的主张，法院不予采信。
陈某应依据合同约定于2015年8月5日前以银行资金监管的方式支付购房款340万元，但因陈某需以过桥贷款方式支付购房款，而未能在2015年8月5日前支付购房款，直至2015年8月27日才申请办理贷款，故陈某未履行合同约定的义务已超过十五日，邱某依据合同约定要求解除房屋买卖合同的诉求，有事实与法律依据，法院予以支持。
陈某未在约定的期限履行合同义务的行为构成违约，应依约承担违约责任，邱某选择要求陈某承担违约金的违约责任，法院对此不持异议。关于违约金的具体金额，考虑到陈某在未与邱某达成解除合同的合意时，仍表示愿意筹集资金继续履行合同，并向担保公司支付借款利息及费用以获得贷款的事实，且陈某申请降低违约金数额，故法院酌情确定违约金数额为30万元。因陈某已支付定金20万元，邱某主张以上述款项抵销违约金，故陈某应再支付邱某违约金10万元。陈某主张合同于2015年10月12日其向邱某发出解除合同通知函时解除，因陈某系违约方，无权要求解除合同，故陈某的上述主张法院不予采信。陈某主张邱某构成违约，与本案查明的事实不符，故陈某要求邱某双倍返还定金的反诉请求，于法无据，法院不予支持。
