北京房地产专业律师靳双权(13426037149)，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。
(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。)
一、基本案情
1、原告诉称
2012年4月，杨某、杨某某诉称：2011年5月1日，杨某、杨某某与马某、某房地产公司签订了《房屋买卖居间合同》，2011年5月3日，杨某、杨某某与马某签订了《北京市存量房屋买卖合同(经纪成交版)》，约定杨某、杨某某出售其所有的位于601号房屋(以下简称为601号房屋)给马某，房屋总价款490万元，付款方式为定金15万元，马某于2011年5月31日前支付购房款200万元，向银行贷款280万元，若贷款不成，马某以现金方式支付。三方居间合同明确写明总价款495万元，系大写，小写则写为490万元。居间合同确定了杨某、杨某某收款银行为北京东城支行东四头条支行及存款账号，同时约定杨某、杨某某在2011年5月31日前收到首付款200万元时将房屋交予马某。
合同签订后，马某分两次向杨某、杨某某账户转账共计15万元定金，2011年5月25日，双方在某房地产公司见面，协商履行合同事宜，当时马某反悔，表示不愿意继续履行合同，要求双倍返还40万元，后经某房地产公司调解，马某又同意5月31日打款，继续履行合同，杨某承诺收款后发信息确认，杨某、杨某某将601号房屋钥匙于2010年12月16日交某房地产公司保管，该公司给杨某、杨某某出具了收取钥匙的收据，钥匙至今在该公司手里。
之后马某未按照合同约定支付200万元首付款至今，2011年7月4日，马某起诉杨某、杨某某，要求解除双方签订的《北京市存量房屋买卖合同(经纪成交版)》，双倍返还定金30万元。赔偿经济损失5万元。北京市朝阳区人民法院一审判决驳回了马某的诉讼请求，其不服提起上诉，二审判决驳回上诉，维持原判。该案件一审庭审中，马某明确表示不愿意继续履行合同。故起诉至法院，要求解除双方签订的《北京市存量房屋买卖合同(经纪成交版)》，马某配合杨某、杨某某办理解除该合同网签手续，马某向杨某、杨某某支付违约金83万元。
2、被告辩称
马某辩称：双方签订的《北京市存量房屋买卖合同(经纪成交版)》合法有效，应当继续履行合同，马某未交纳首付款属于履行不安抗辩权，并未违约，在马某履行合同的过程中，杨某、杨某某有义务协助马某完成债务的履行。在始终联系不上杨某、杨某某以及对方账户信息不确定又不按约定到场的情况下，让马某通过其他方式完成首付款的给付属于强人所难。不同意杨某、杨某某的全部诉讼请求。
二、法院查明
马某称曾电话与杨某、杨某某联系，约定于2011年6月3日下午3点在某房地产公司处会面，研究相关事宜，而杨某、杨某某未按时到场，之后就无法联系到杨某、杨某某。马某于2011年6月16日向杨某发出律师函，督促其协商房屋买卖事宜，该律师函以用户拒收被退回，对此杨某解释为其和前夫已经离婚，自己早已经不在该地址居住，并提交离婚证予以证明。离婚证上显示杨某与案外人邹树国于2009年11月17日登记离婚。杨某同时表示有关邮寄地址三方在居间合同中已确定为大庆市广源翠庭花园B-2-601室。
后马某以房屋买卖合同纠纷为案由，将杨某、杨某某作为被告，某房地产公司作为第三人起诉至北京市朝阳区人民法院，要求解除双方于2011年5月3日签订的《北京市存量房屋买卖合同(经纪成交版)》，杨某、杨某某双倍返还定金30万元，并赔偿马某经济损失5万元。后法院判决驳回马某的全部诉讼请求。马某对该判决不服，提起上诉，北京二中院判决驳回上诉，维持原判。
后双方因合同履行产生纠纷，杨某、杨某某起诉至法院，要求解除双方签订的《北京市存量房屋买卖合同(经纪成交版)》，马某配合杨某、杨某某办理解除该合同网签手续，马某向杨某、杨某某支付违约金83万元。
庭审中，某房地产公司称已经将601号房屋钥匙退还杨某、杨某某，但未能提交证据证明，杨某、杨某某对此不予认可。
马某提交民事案件一审庭审笔录复印件及证人证言，证明因合同履行中，无法找到杨某、杨某某，因此无法履行合同。杨某、杨某某对该证据真实性认可，不认可证明目的。某房地产公司对该证据予以认可。马某提交账户历史交易明细，证明当时马某具备履约能力。杨某、杨某某对此不予认可，称有履约能力与实际未履行并不冲突。某房地产公司对该证据予以认可。
二审查明：2011年5月1日，马某与杨某、杨某某、某房地产公司签订的《房屋买卖居间合同》第九条约定了双方同意接受款项的账户户名为杨某、开户银行为北京东城支行东四头条支行、账号为×××。杨某、杨某某提供开户行为"东四头条支"的工商银行存折一本拟证明《房屋买卖居间合同》中填写的开户行名称与存折一致，可以完成汇款。马某称《房屋买卖居间合同》中开户行未写明是工商银行，且存折的开户行与合同中的描述不一致，按合同中写明的"北京东城支行东四头条支行"无法完成汇款。庭审中杨某、杨某某称601号房屋已于2013年3月另卖他人，马某认可房屋已经售出的事实。双方的买卖合同并未办理网签手续。
三、法院判决
1、一审判决
1)解除杨某、杨某某与马某签订的《北京市存量房屋买卖合同(经纪成交版)》;
2)马某协助杨某、杨某某办理《北京市存量房屋买卖合同(经纪成交版)》的网签合同的解除手续;
3)马某支付杨某、杨某某违约金十五万元;
4)驳回杨某、杨某某的其他诉讼请求。
2、二审判决
1)撤销一审民事判决第二项、第四项。
2)维持一审民事判决第一项、第三项。
3)杨某、杨某某返还马某定金十五万元。
4)驳回杨某、杨某某的其他诉讼请求。
四、律师点评
房产律师靳双权认为：
依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。根据现已查明的事实，马某曾以房屋买卖合同纠纷为由，要求解除双方于2011年5月3日签订的《北京市存量房屋买卖合同(经纪成交版)》，北京市朝阳区人民法院经审理驳回了马某的诉讼请求，后马某不服上诉，法院于2012年7月19日依法驳回了马某的上诉请求。在法院已经驳回了马某解除合同的诉讼请求之后，马某应当积极履行义务，在不确定汇款银行及开户行信息的情况下联系杨某、杨某某确认相关信息，履行合同义务。同时，杨某、杨某某亦当积极主张自己的合法权利。现马某主张合同约定的收款银行开户行填写不明以及无法联系上杨某、杨某某以致不能履行合同义务的上诉理由不能成立，法院难以支持。法院综合全案情况确定违约金数额，律师不持异议。
《中华人民共和国合同法》第一百一十六条规定，当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。本案中，杨某、杨某某选择适用了违约金条款，原审法院在确定违约金数额后又认为杨某、杨某某无需退还马某已经交纳的定金，适用法律错误，法院予以纠正，即杨某、杨某某需向马某退还已经交纳的定金。根据现已查明的事实，本案的房屋601号房屋现已转卖他人，杨某、杨某某与马某并未办理601号房屋买卖的网签手续，因此原审法院判决马某协助杨某、杨某某办理《北京市存量房屋买卖合同(经纪成交版)》网签合同的解除手续无事实基础，杨某、杨某某此项诉讼请求二审法院不予支持。
