北京房地产专业律师靳双权(13426037149)，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。
(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。)
一、基本案情
1、原告诉称
杨某诉称：2012年12月29日，杨某通过我爱我家购买刘某位于北京市朝阳区206号房屋，面积54.97平米，三方于当日签订了北京市存量房屋买卖合同及补充协议、居间服务合同及补充协议，并支付了刘某3万元定金和经纪人居间代理费30014元。
2013年1月10日，我爱我家公司经纪人根据合同通知刘某到银行面签，但一直未见刘某回应。2013年1月10日至1月18日期间房产经纪人多次与刘某沟通面签安排情况，2013年1月19日房产经纪人与杨某和刘某沟通后三方约定2013年1月21日在我爱我家公司总部进行银行面签，杨某面签当日将首付款付给刘某。2013年1月21日原被告及房产经纪人到达我爱我家公司总部进行银行面签，杨某提供了面签所需所有资料并签写了所有贷款所需单据，刘某以2013年春节前无法拿到所有房屋款项为由拒绝面签，而该理由不在合同范围内。
2013年1月29日杨某在本人以及房产经纪人与刘某多次就面签事宜沟通未果后，委托房产经纪人向刘某发送面签告知函，约定2013年2月5日前面签，但是刘某拒绝。刘某以房屋涨价为由要求杨某加价3万元才同意面签，杨某拒绝。此后刘某拒绝履行合同。故起诉要求：1.判令刘某继续履行房屋买卖合同。2.判令刘某根据《补充协议》第6条向杨某支付违约金49.4万元。
二、被告辩称并反诉
刘某辩称并反诉称：不同意杨某的诉讼请求。原被告双方和担保公司签订的《房屋交易保障服务合同》第3条第1款c约定杨某为商业贷款或者公积金贷款购房，杨某在办理银行面签前向刘某支付127万元首付款。杨某实际仅支付了2.8万元，至今也没有支付首付款。双方的《北京市存量房屋买卖合同》第7条约定，买方逾期超过10天，出卖人有权解除合同。此外双方签订的《补充协议》第6条约定，做出承诺都以书面形式，不认可口头承诺。如有一方提出与书面合同不符的要求，另一方有权拒绝。面签材料中最重要的材料是首付款支付确认凭证。
杨某没有按照《补充协议》第3条签约后12个工作日内也就是2013年1月16日之前向刘某支付第一笔购房款127万元，构成违约。刘某之前没有通知杨某解除合同。根据《补充协议》第6条和买卖合同第7条的约定，杨某提出面签，刘某去了，但是杨某没有支付127万元首付款就要求刘某出具收到全部首付款的确认函，这份确认函是面签材料之一，刘某认为这是双方合同约定之外的要求，构成违约，所以予以拒绝，没有签署。
面签材料中还包括网签的买卖合同，上面的成交价与买卖合同的成交价不一致。刘某不存在拒收首付款的情况，面签之后杨某仍没有履行付款义务，也构成违约。根据合同补充协议第4条约定，2013年1月初刘某就把户口迁走了，至今没有迁回，说明有履约的诚意。合同约定的违约金数额高于实际损失，请求法院酌减。现提起反诉要求：1.判令解除原被告签订的《北京市存量房屋买卖合同》;2.杨某向刘某支付合同金额20%的违约金49.4万元。
二、法院查明
2012年12月29日，经我爱我家公司居间介绍，刘某(卖方、合同甲方)与杨某(买方、合同乙方)先后订立房屋买卖合同及补充协议，约定由杨某购买刘某所有的座落于本市朝阳区206号房屋(成交价247万元)，买受人可在签订合同时支付定金3万元;超过10日后，出卖人有权解除合同。
补充协议约定206号房屋合同价款为167万元、配套设施折价款80万元。甲方出售该房屋的净得价为247万元;房款分2次交给甲方，第一次购房款127万元在签订买卖合同后12个工作日内(银行面签当日)以银行转账的方式给出卖人作为首付款，第二次购房款117万元在银行批贷后发放给出卖人;买受人方承担交易过程中双方的相关税费;双方任何一方如对另一方作出承诺，都会以《补充协议》、《证明》或《承诺书》等书面形式体现，双方不存在也不认可口头约定或承诺;如有任何一方提出与买卖合同或《补充协议》等书面约定不符的要求，另一方有权拒绝配合，如提出要求方因所提条件未被配合而拒绝继续履行合同，则视为违约;若甲乙双方有一方违约，则守约方有权要求违约方承担合同金额20%的违约金。
当日，刘某、杨某与担保公司签订《房屋交易保障服务合同》，约定买受方采取商业贷款购房，买受人应于与银行办理面签手续前支付出卖人房屋首付款。当日，刘某、杨某与我爱我家公司三方还订立有《居间服务合同》，约定由双方授权中介机构办理(房屋买卖合同)网上签约手续，由买受人向中介机构支付佣金等。上述合同订立后，杨某向刘某支付了2.8万元定金。双方约定未足额交付的定金在银行面签当日付清。2013年2月21日，中介公司向双方出示了被授权办理的买卖合同，房屋成交价为168万元。杨某夫妇和刘某在中介公司办理面签手续时发生争议，致买卖合同未能履行。经协商无效，同年3月初，杨某以刘某违约为由向原审法院起诉，遂成本讼。
诉讼中，双方对补充协议约定买受人“在签订买卖合同后12个工作日内(银行面签当日)以银行转账的方式给出卖人作为首付款”如何理解存在分歧。上诉人认为依照约定首付款时间为“合同签订后12个工作日”或者“银行面签当日”。被上诉人则认为依照该约定“合同签订后12个工作日应完成交付首付款，也应完成银行面签。双方均认可“合同签订后12个工作日”为2013年1月16日。至于2013年2月21日双方未能办理完成面签手续的原因，双方各持一辞。双方当事人分别陈述了事实经过及提交了相应证据。
三、法院判决
1、原告(反诉被告)杨某与被告(反诉原告)刘某于2012年12月29日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》于本判决生效之日解除，刘某向杨某返还定金二万八千元;
2、驳回原告(反诉被告)杨某的全部诉讼请求;
3、驳回被告(反诉原告)刘某的其他反诉请求。
四、律师点评
房产律师靳双权认为：
如何正确理解合同争议条款是处理本案的关键。根据双方签订的《补充协议》第三条，第一次购房款127万元在签订买卖合同后12个工作日内(银行面签当日)以银行转账的方式给出卖人作为首付款，第二次购房款117万元在银行批贷后发放给出卖人。向出卖人支付首付款是买受人的主要义务，也是买受人向银行申请贷款，办理面签手续的前提条件。买受人不及时支付首付款给出卖人，不仅违反合同关于首付款付款时间的约定，而且直接影响面签及银行批贷手续，导致第二次购房款也不能及时获得。如果按照杨某所解释在12个工作日内“或者”银行面签当日向出卖人支付首付款，若买受人违约即不支付首付款，也不履行银行贷款的面签申请，出卖人获得首付款及银行贷款的时间均处于不确定状态。出卖人也不得主张买受人违约，此种理解明显失当。因此补充协议此条应当理解为12个工作日既是对支付首付款时间的约定，也是对面签时间的约定。即在12个工作日内，买受人应当支付首付款并同时办理面签，从而保障合同顺利进入下一个履行阶段。故本案中，杨某未按照约定在签约后12个工作日内，即2013年1月16日之前支付首付款，已构成违约。2013年1月21日，刘某虽到中介公司，双方均有继续履行的意思，但因刘某未认可杨某迟延付款或放弃追究其违约责任，同时对网签价格与合同约定价格不符从而拒绝网签，导致合同无法继续履行。故法院判决解除合同。
