北京房地产专业律师靳双权(13426037149)，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。
(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。)
一、原告诉称
原告杨晓丽诉称，房地产中介公司提供居间服务，原、被告于2008年12月12日签订了《存量房屋买卖合同(经纪成交版)》(以下简称“合同”)，合同约定被告将其名下的位于北京市西城区成辉东里1号楼346号房屋出售给原告。合同约定出卖人在房屋产权转移之日起90日内将房屋内原有的户口迁出。出卖人未按期将户口迁出的，应向买受人支付3000元违约金，逾期超过15日的未迁出，自期限届满之日起按日向买受人支付已付房款万分之二的违约金。同年12月18日，双方完成该房屋的产权过户登记手续。但至今被告未能将户口迁出，被告已构成违约。现诉至法院请求：1.判令被告自合同约定户口迁出日期期满之次日起至户口实际迁出之日期间的违约金共计450000元;2.请求判令被告承担本案诉讼费用。
二、被告辩称
被告刘建华辩称，双方签订房屋买卖合同的时间至原告起诉时已经超过诉讼时效，原告主张违约金的起算时间应从2009年4月4日，双方所约定的违约金的数额也过高，故不同意原告的诉讼请求。
三、审理查明
经审理查明，双方合同约定房屋价款为900000元，原告在签订合同时可以支付60000元定金，由原告向公积金管理中心申请抵押贷款。双方约定了有关的违约条款。2008年10月21日，被告出具了收款证明，收到首付款610000元，其中现金60000元，银行转账540000元。原告申请贷款290000元。房屋在2008年12月18日已经过户至原告名下。另查明，原告提交了电话录音等证据，证明就户口迁出一事双方的沟通情况。被告曾表示愿意迁出户口，但其在北京没有其他房屋可以落户，因此一直未能迁出。该房屋内现有被告及其妻子儿子共计三人的户口。被告已经收取了房屋的贷款。
四、北京西城区法院判决
北京市西城区人民法院经审理后判决：
(1)、被告刘建华于本判决生效之日起七日内给付原告杨晓丽逾期迁户违约金七万元。
(2)、驳回原告杨晓丽的其他诉讼请求。
五、北京房地产律师靳双权点评
依法成立的合同，受法律保护。当事人应当按照合同约定全面的履行各自的合同义务，任何一方当事人在没有履行义务或者没有按照约定履行合同义务的，应向对方承担违约责任。当事人可以在合同中对有关的违约事项作出合理的约定。原、被告双方所签订的《北京市存量房屋买卖合同(经纪成交版)》系双方当事人真实意思表示，且内容未违反法律、行政法规的强制性规定,该合同合法有效。根据已查明的事实，被告未能按照合同约定将该房屋内原有的户籍迁出，原告据此要求被告承担违约责任的请求，有事实和法律依据。关于原告所主张的违约金的数额可以根据其因被告违约所造成的实际损失加以调整。被告对2009年3月19日至2016年4月12日期间的违约金提出抗辩，原告是在2016年4月14日向法院提起诉讼，但原告并未提供其在2014年4月15日之前就该违约金向被告提出过主张。该期限之前的违约金已经超过诉讼时效，被告的抗辩理由可以成立。被告在2009年3月份开始产生违约行为，被告在签订合同后也已经将该房屋过户至原告名下，房屋买卖合同的主要部分已经履行，根据合同履行情况不能认可被告的行为构成根本违约。关于违约金的具体数额，法院可以根据该房屋的房屋价格、合同履行情况、当事人的过错程度等其他综合因素予以考虑，酌情对违约金加以调整。
综上所述，法院的判决是正确的。
