北京房地产专业律师靳双权（13426037149），专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。
（为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。）
一、原告诉称
2013年1月，李敏浩、李可应、李媛、李晓起诉称：北京市丰台区×号房原为李敏浩、李可应、李媛、李晓与李冉五人的母亲宋晨所有。2008年，李冉持虚假的房屋买卖合同办理了房屋变更手续，将X号房屋过户至自己名下，该合同不是宋晨所签，不是宋晨的真实意思表示，应属无效。涉诉房屋在1993年曾经翻建，翻建后面积有所扩大，但并没有办理新的产权证，原产权证应当已无效。请求：确认宋晨与李冉签订的房屋买卖合同无效；确认X号房屋为李敏浩、李可应、李媛、李晓与李冉双方五人共同共有。
二、被告辩称
李冉辩称：第一，李敏浩、李可应、李媛、李晓四人原告主体不适格，他们提供的证据是2012年10月26日开家庭会议指定的监护人，本案涉及的合同是在2008年4月16日签订的；当时李东学依然在世，根据法律规定，李东学应是法定监护人，且是共有人；他作为法定监护人和共有人代理是完全有效的。第二，诉讼时效已经过了，李东学是在2011年10月15日去世，在他去世时诉讼时效已经过了。第三，房屋在买卖时，双方都提供了房屋的变更手续，房产登记部门是在双方到场，对合同双方的真实身份和意思表示进行了查验核实，无异议后进行了转让登记。如果认为这个记录有虚假，只能起诉房产管理部门，不属于民事法律关系。第四，根据法律规定，夫或妻在处理夫妻共同财产上的权利是平等的，宋晨夫妻长期生病，无论宋晨是否有认知，李东学的处理都是有效的。第五，对方提供的病历不具有鉴定的效力，不能证明，也不影响原来处理的有效性。综上，李敏浩、李可应、李媛、李晓的诉讼请求无事实和法律依据，应予驳回。
三、审理查明
李东学与宋晨系夫妻，李冉、李敏浩、李可应、李媛、李晓五人系李东学、宋晨之子女。
2008年4月16日，宋晨与李冉）签订《房屋买卖合同》，约定宋晨将其名下涉诉房屋卖与李冉，房屋成交价格人民币68800元。2008年5月6日，涉诉房屋所有权转移登记至李冉名下。
另查，李东学于2010年11月15日因病去世。2012年，宋晨曾以李冉为被告提起确认合同无效纠纷，法院认为“提起诉讼应为当事人本人或者合法监护人的真实意思表示，因宋晨已丧失行为能力和语言能力，而在本案起诉时，其尚未确定监护人，故对其起诉不能认定是其真实意思表示”，并据此裁定驳回宋晨的起诉。
审理中，李敏浩、李可应、李媛、李晓提供宋晨《户籍登记卡》、《房屋买卖合同》、《房屋所有权转移登记申请书》等证据，主张宋晨系文盲，文件上的签名均非宋晨签署。房产交易文件是在交易窗口办理过户时签署的，宋晨的落款有可能是本人所签或者李东学代签，房产交易大厅工作人员对宋晨等人身份及房产交易材料均进行了核实，《房屋所有权转移登记申请书》亦记载卖房人本人在场。
李敏浩、李可应、李媛、李晓还主张宋晨患有脑梗塞，卖房时为痴呆状态，系无民事行为能力人，因此涉诉《房屋买卖合同》并非宋晨真实意思表示，李东学作为宋晨之监护人同意处分涉诉房屋应为无效。为证明该主张，李敏浩、李可应、李媛、李晓提供了《X总医院入院记录》及《诊断证明书》等证据，其中部分入院记录载有宋晨2007年查体情况为“痴呆状态，言语混乱”等内容，医院2007年12月26日诊断证明上载有“（宋晨）脑梗塞、血管性痴呆，患者丧失语言、行动能力、生活不能自理、无行为能力”等内容。李冉对此不予认可，称医院诊断证明不能作为认定公民民事行为能力的依据。
四、法院判决
北京市丰台区人民法院经审理后判决：
驳回李敏浩、李可应、李媛、李晓的全部诉讼请求。
五、北京房地产律师靳双权点评
本案争议焦点为宋晨与李冉就涉诉房屋签订的《房屋买卖合同》的民事法律行为是否存在法律规定的无效情形。
首先，关于宋晨签订合同时是否具有相应的民事行为能力。根据《民法通则》的规定，不能辨认自己行为的精神病人是无民事行为能力人，无民事行为能力人实施的民事行为无效。《诊断证明书》证明宋晨在签订涉诉合同前被诊断为“脑梗塞、血管性痴呆”，据此主张宋晨系无民事行为能力人。李冉对此提出异议，并提供《病历记录》证明宋晨“神志清楚”。律师认为，自然人是否具有民事行为能力攸关其是否具备以自己的行为参加民事法律关系并取得民事权利和承担民事义务的法律资格，应当适用严格的标准和程序依法予以认定。
根据本案查明事实，宋晨此前既未经人民法院宣告为无民事行为能力人，亦未经司法精神病学鉴定为不具备民事行为能力。
现涉诉房屋所有权已审核批准并转移登记至李冉名下，在无相反证据情况下应推定所有权转移登记手续系宋晨本人办理。
再次，被上诉人主张涉诉房屋经过翻建建筑面积超出了房屋所有权证登记面积，房屋管理部门未对涉诉房屋扩大部分的合法性予以认定，因此涉诉房屋的买卖存在违反法律、行政法规的情形。因涉诉房屋具有合法的房屋所有权证，且并非法律禁止流通之物，故所主张之事实与涉诉《房屋买卖合同》的效力问题不存在关联。
综上，现涉诉房屋所有权已转移登记至李冉名下，产权应归李冉所有。
