实际购房人借他人名义买房，实际购房人能否请求开发商直接配合将房产过户到自己名下?
实际购房人(借名人)如何防范名义购房人(出名人)不配合将房产过户给实际购房人?
【基本案情】
原告杨先生是台湾人，于2001年委托被告北京人李先生以李的名义购买涉案北京房屋。同年12月李先生与北京某房地产开发有限公司签署《商品房买卖合同》，涉案房屋购房款及物业费等其他费用均由杨先生出资，且由杨先生占有使用。
2004年9月5日，杨先生委托李先生向房产开发商递交《更换购房人说明》，请求变更房屋购买人，但开发商推迟未办理购房人更名事宜，经多次协商未果，台商杨先生起诉李先生和开发商，诉请二被告配合其办理房屋产权过户手续。
房产开发商辩称，房产证办理在谁的名下应以购房人名称为准，且涉案房屋因未交齐购房差价款尚欠缺办理房产证的条件。
李先生辩称，自己与台商杨先生另有债务纠纷，杨先生拖欠自己工程价款，在杨先生未清偿工程价款前，不同意配合杨先生办理房屋过户手续。
一审法院审理认为，杨先生是台湾人，不具备2011年公布的《关于贯彻落实国务院办公厅文件精神进一步加强本市房地产市场调控工作的通知》(俗称“京十五条”)中规定的购房资格，判决驳回杨先生要求过户房屋的诉讼请求。
杨先生不服一审判决，提起上诉。
二审法院审理认为，第一，涉案房屋首付款、按揭贷款均由台湾人杨先生支付，房屋交付后也一直由杨先生占有使用，故双方借名买房关系成立，李先生系基于杨先生的委托与开放商签订购房合同，现委托人行使介入权，根据《合同法》第403条第1款：“受托人以自己的名义与第三人订立合同时，第三人不知道受托人与委托人之间的代理关系的，受托人因第三人的原因对委托人不履行义务，受托人应当向委托人披露第三人，委托人因此可以行使受托人对第三人的权利，但第三人与受托人订立合同时如果知道该委托人就不会订立合同的除外。” 故《商品房买卖合同》项下的权利义务应转归杨先生所有，其有权要求开放商和李先生协助其办理房屋产权过户手续;第二，《商品房买卖合同》的签订、支付、交付使用等事实均发生于“京十五条”生效前，一审法院以杨先生不符合2011年“京十五条”购房资格为由驳回其请求缺乏法律依据;第三，尚未确定房屋差价款不足以成为开发商的抗辩理由;第四，李先生提出的拖欠工程款问题与本案并非同一法律关系。因此，二审法院判决撤销一审判决，开发商与李先生应协助杨先生办理房屋产权登记手续，将该房屋产权办理至杨先生名下。
【案件评析】
本案中，杨某并非请求出名人李某将房产过户给自己，原因是本案购房行为虽然经过了十余年，但是房屋始终未办理产权登记，未登记在出名人李某名下。故杨先生请求开发商配合直接将房产登记在自己名下。杨某和开发商之间不存在直接的合同关系，能否直接请求开发商配合过户呢?《合同法》第403条第1款规定：“受托人以自己的名义与第三人订立合同时，第三人不知道受托人与委托人之间的代理关系的，受托人因第三人的原因对委托人不履行义务，受托人应当向委托人披露第三人，委托人因此可以行使受托人对第三人的权利，但第三人与受托人订立合同时如果知道该委托人就不会订立合同的除外”。这就是委托人杨某直接介入，以买房人资格向开发商行使权利的法律依据。
本案属于由借名购房引发的法律纠纷。借名购房又称隐名购房，是指房屋的实际购买人借用他人名义购房，并以他人名义登记房屋产权的行为。本案中涉案房屋尚未办理产权登记，不涉及物权公示力问题，只需证明借名购房关系合法有效即可达成诉求。但是，实践中很多借名购房纠纷往往更加复杂，实际购买人往往承担着很重的证明责任。因此，若确有必要借用他人名义买房，实际购买人一定要在购房前充分认识风险并做好防范。
1借名购房之前一定要认清房屋性质
实践中，当事人选择借名购房的原因五花八门，例如为了规避限购等政策、简化购房程序、享受特殊优惠、转移财产以逃避债务等等。根据合同意思自治原理，若购买一般商品房，只要借名购房协议不存在法定的合同无效事由，即为有效。但涉及限购、拆迁房等特殊因素时，由于政策限制，即使最终被认定借名购房合同有效，借名人也因不符合有关国家政策而无法办理房屋过户手续，法院也不支持确认房屋所有权属于借名人的请求。因此，为避免权利的不确定性，借名人在购买房屋前，应当认清房屋性质，了解相关国家政策法规，认清所购买房屋是否属于安置房、经济适用房、房改房、拆迁房等特殊房屋，防止财房两空。
2借名购房协议一定要签
借名购房协议不是出名人与第三方签订的房屋买卖合同，也不是借名人与出名人之间可能存在的房屋买卖合同，而是借名人与出名人之间的有关房屋由出名人出面购买，借名人出资，产权归借名人的书面约定。《北京高院关于审理房屋买卖合同纠纷案件若干问题的意见》中规定：“当事人约定一方以他人名义购买房屋，并将房屋登记在他人名下，借名人实际享有房屋权益，借名人依据合同约定要求登记人(出名人)办理房屋所有权转移登记的，可予支持。”
实践中，因缺乏明确的借名购房协议而最终将借名人和出名人之间认定为借贷关系、赠与关系或其他关系的案例大量存在。因此，借名购房协议虽非证明借名购房关系存在的必要条件，却是确认借名人和名义购房人之间借名购房法律关系最直观、最有利的直接证据。双方在借名购房协议中，应明确约定借名购房关系、借名人、房屋权属及过户等关键条款，与其他证据共同作为借名人权利主张的充分证明。
3出资凭证等证据一定要妥善留存
在证明借名购房关系时，借名人还应当提供有效的出资凭证，例如银行转账证明、存折、购房发票、收据收条、还贷凭证等，证明涉案房屋确实由借名人实际出资购买。在本案中，因双方不存在借名购房协议，借名人杨东谚凭借提交水电费票据、物业费票据等证明其为涉案房屋的占有使用人，与出资凭证等共同构成借名购房关系存在的证明。此外，房屋产权证由谁保管，房屋入户及日常手续由谁办理，房屋维修费、日常契税等由谁承担等都可一定程度证明借名购房关系。
实践中，很多借名买方都发生在亲戚、朋友之间，双方基于信任、情感等因素往往只对借名购房行为进行口头约定，一旦发生纠纷，则将面临举证上的困难。因此，在借名买房时，当事人不应仅以双方关系好坏亲疏、对方资金状况、是否诚信等情形判断借名购房行为的风险，而应站在法律的角度，谨慎而为。
