房地产律师靳双权作为从业十余年的资深房地产律师办理了大量房地产纠纷案件，积累了大量办理房地产案件的经验，现在房地产律师靳双权将这些案件改编为房地产纠纷案例，如果和你正在经历的纠纷相似，希望可以帮助到你，本案件是一起腾退房屋的案件，现在我把这个案子改编为案例的形式，希望可以帮助到你。
（为保护当事人的隐私安全，本文当事人全部使用化名）
一、原被告诉求
原告诉称：2013年7月1日，原被告及北京丽佳房产公司签订了《北京市房屋租赁合同》，约定原告将北京市某区的322号房屋出租给被告用于居住，租期自2013年7月21日至2014年7月20日，月租金两万元，租金支付为每季度一支付。合同签订后，原告向居间人支付了两万元居间费用，并于2013年7月3日将上述房屋交付给被告使用。然而，被告在支付前两季租金后，便拖延支付后续租金，直至租赁合同期满，被告不仅拒不支付剩余租金，且拒不按照合同约定返还租赁的房屋，导致原告不能有效使用和及时处置上述房屋，给原告造成了巨大的经济损失。原告曾就上述事宜多次与被告交涉，但被告始终置之不理，为维护个人合法权益，特诉至法院，请求判令：一、被告向原告支付剩余房屋租金十二万元；二、被告向原告支付违约金共计十八万元。
被告辩称：不同意原告的全部诉讼请求。一、认可双方存在租赁关系，亦认租赁合同等相关约定，被告承租322号房屋系用于公司员工居住及接待使用，但在合同履行过程中，由于原告配备的洗衣机不符合约定且拒绝更换，导致被告无法正常使用，被告亦在2014年1月19日前至少一个月通知原告不再继续承租，且被告将322号房屋钥匙交还中介，所以被告不存在超期占用房屋的情况。二、不同意支付滞纳金，因为被告未超期占用房屋，租赁合同已经终止，且根据合同约定在被告迟延支付租金达七天时，原告有权解除租赁合同。
二、审理查明
2013年7月1日，原告、案外人北京丽佳房产公司签订了《北京市房屋租赁合同》，约定被告承租原告所有的位于北京市某区322号房屋，租赁用途为居住，租赁期限自2013年7月21日至2014年7月20日，原告应于2013年7月1日前将322号房屋按约定条件交付给被告，乙方继续或不再承租的，都应提前三十日向甲方提出通知；月租金两万元，
《房屋租赁协议》签订后，原被告双方于2013年7月3日进行了房屋交割，依据《房内财务交割清单》，包含电视机、洗衣机等家用电器和家具等。原告主张《房内财务交割清单》已明确提示洗衣机现状是“坏的”，被告也认可该现状并在《房内财务交割清单》上签字；但被告对此不予认可，主张之所以在《房内财务交割清单》中注明洗衣机是“坏的”，是因为交接时发现洗衣机是坏的，原告承诺给换一个，却一直没换。
双方均认可，被告支付原告押金两万元以及2013年7月21日至2014年1月19日租金共十二万元，此后被告未支付过任何费用。被告主张其因原告拒绝更换洗衣机，已于2014年1月19日前至少一个月通知原告不再继续承租，并将322号房屋钥匙交还与原告；原告对此不予认可，主张直至《房屋租赁协议》期限届满后一个月左右，被告仍占用322号房屋未腾退，其不得以通过开锁公司将门锁打开并换锁。双方均认可，322号房屋现由原告控制。
关于违约责任的约定，双方理解亦有分歧，被告主张根据《房屋租赁协议》约定，在被告迟延支付租金达七天时，原告即可解除《房屋租赁协议》，但原告未及时解除《房屋租赁协议》，反而要求其按照《房屋租赁协议》第九条约定支付违约金，没有合同依据，即使认定被告应承担违约责任，被告主张违约金约定过高，要求酌减；原告对被告的主张不予认可，认为被告迟延支付租金达七天，原告可以解除《房屋租赁协议》，是《房屋租赁协议》赋予原告的解除权，原告可以选择解除《房屋租赁协议》，也可以选择不解除《房屋租赁协议》。
三、判决如下：
1、被告北京大飞龙公司支付原告李大海房屋租金十二万元；
2、被告北京大飞龙公司支付原告李大海违约金二万元；
3、驳回原告李大海的其他诉讼请求。
四、资深房产律师靳双权点评
资深房产律师靳双权认为：《房屋租赁协议》系原被告双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方当事人均应按照租赁合同的约定履行各自的义务。
依据《房内财务交割清单》，原告已完成了322号房屋的交付义务，《房内财务交割清单》注明洗衣机现状是坏的，被告虽主张因原告承诺更换洗衣机，所以特别注明是坏的，但从双方举证情况看，未有证据证明原告承诺更换洗衣机，故对被告的上述主张，本院难以采信。关于被告主张原告拒绝更换洗衣机，其提前一个月通知原告不再承租，并将322号房屋钥匙交还中介一节，本院认为，被告的上述主张及行为缺乏事实依据及合同依据，且被告主张腾退房屋并未与原告进行交接，不能证明其在租赁期限内已将322号房屋交还与原告。综上，原告依约提供租赁物，被告亦应依约支付相应费用，双方均认可被告未支付2014年1月20日至2014年7月20日租金共十二万元，原告有权要求被告支付；被告未按合同约定支付租金，构成违约，应承担相应的违约责任。约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少，现被告主张违约金过高，请求酌减，于法有据。
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